Материалы выпуска
Квадрат в перевороте Рынок Как выжить в кризис Решения Спасательный круг для рынка ипотеки Инструменты «Панель» по-новому Инновации Квартиры-студии: от мини к микро Экспертиза $2000 за метр Рынок
Рынок
Материалы выпуска
Квадрат в перевороте
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Автор: Андрей Зотов
Фото: Екатерина Кузьмина для РБК
Спад в экономике вызвал резкое снижение объема сделок на рынке жилья. Цены пока стабильны, но застройщики и риелторы готовятся к тяжелым временам.

Жилье стали покупать реже

Российская экономика вошла в рецессию, реальные доходы населения впервые за 15 лет стали снижаться. На этом фоне падение спроса на рынке жилья выглядит вполне естественным. По данным Росреестра, в августе число сделок купли-продажи квартир в Москве оказалось на 41% меньше, чем год назад. В разные месяцы текущего года снижение количества сделок составляло от 20 до 43%. В Московской области ситуация выглядит еще более удручающей: общее количество сделок упало вдвое.

Несколько лучше ситуация на рынке новостроек. Число зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве снизилось в августе 2015 года на 14% по отношению к прошлому году. Такой «хороший» результат — всего 14-процентное падение — следствие введенной в марте государственной программы субсидирования ипотеки при покупке жилья в новостройках. Программа сразу дала результат — в апреле и мае сделок с новостройками было даже больше, чем год назад. Но уже с мая динамика объемов продаж снова стала отрицательной. «Программа субсидирования ипотеки оказала серьезную поддержку строительной области, особенно почувствовал эту помощь сегмент массового жилья, где сейчас сосредоточен основной спрос. Для застройщиков, работающих в этой нише, программа оказалась запущена очень вовремя», — считает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

Снижение спроса в большинстве секторов экономики влечет за собой сокращение предложения. Но рынок строительства инерционен, проекты готовятся по несколько лет, и сегодня получилось, что в фазе спада предложение продолжает расти. Большая часть застройщиков не стали переносить старт новых проектов на рынке до более стабильных времен, так как в них уже были вложены серьезные средства. По данным ФСК «Лидер», с начала года в столичном регионе появилось порядка 60 новых проектов, что вполне сопоставимо со спокойными годами. Чем эти проекты отличаются от докризисных? Застройщики увеличили долю квартир-студий площадью 25–30 кв. м, чтобы снизить бюджеты покупок и увеличить продажи.

Ситуация у застройщиков тяжелая: доходы населения падают, ипотека и кредиты на проекты дорогие, а себестоимость строительства растет

Время скидок и акций

Такова общая картина. Однако спрос падает неравномерно. Есть успешные проекты, в которых, несмотря на кризис, фиксируется рост продаж. «В сентябре 2015-го наши показатели по проданным площадям и выручке в два раза превышают показатели прошлого года. Этому результату способствовало и расширение ценовой линейки предложения. На фоне нестабильной экономической ситуации многие люди ищут доступные способы сохранения своих средств и рассматривают наиболее бюджетные варианты покупки недвижимости. Мы постарались ответить на этот спрос, выведя на рынок в конце августа новый, 6-й корпус квартала «Сердце столицы» со стартовыми ценами от 145 тыс. руб. за квадратный метр. Меньше чем за месяц в этом корпусе было реализовано более 4,1 тыс. кв. м площадей, и мы уже второй раз повышаем цены на квартиры», — рассказывает генеральный директор компании «Донстрой» Алена Дерябина.

Конечно, в условиях снижения спроса застройщики используют различные методы стимулирования продаж: скидки, акции, подарки, беспроцентные рассрочки, а также совместные программы застройщиков и банков. «Например, в ЖК «Квартал Гальчино» предлагается беспроцентная рассрочка на год. Размер первоначального взноса — 70%», — рассказала генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Еще один способ привлечения покупателей — дисконт при 100-процентной оплате стоимости квартиры: сегодня он увеличился с 3–5 до 7–8%. Например, в ЖК «Академ Палас» предлагается скидка 8% при 100-процентной оплате, уточняет эксперт.

Почти во всех проектах бизнес- и элитного класса обсуждаются индивидуальные дисконты, размер которых озвучивается при личной встрече и предметном интересе к объекту

«Специальные акции предлагаются более чем в 62% жилых комплексов эконом— и комфорт-класса. В бизнес-классе акции действовали в 48% проектов, а в элитном сегменте — в 19%. Однако необходимо понимать, что в последнем случае речь идет о стандартных акциях, почти во всех проектах бизнес- и элитного класса также обсуждаются индивидуальные дисконты, размер которых озвучивается при личной встрече и предметном интересе к объекту», — рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По словам управляющего партнера семейства компаний Kaskad Family Бориса Цыркина, часть застройщиков субсидировали ставку по ипотеке на первые несколько лет на 1–2%, снизив ее до однозначной цифры, тем самым давая возможность клиентам платить меньше до новоселья. Также многие застройщики на сформировавшийся «неликвид» в проекте ввели постоянный дисконт, в среднем до 5% при любой форме покупки.

Цены замерли

Хотя объемы продаж по сравнению с прошлым годом резко упали, цены снизились совсем незначительно. «За год экономкласс на первичном рынке подешевел на 2,3%, комфорт-класс — на 0,6%, а дорогая недвижимость, бизнес и «элитка» даже подорожали на 1,4 и 8,7% соответственно. Поскольку некоторые застройщики по-прежнему измеряют стоимость дорогой недвижимости в иностранной валюте, с ростом курса доллара и евро она стала заметно дорожать в рублях», — объясняет генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

«В первом полугодии наблюдалась выжидательная политика как со стороны покупателей, так и девелоперов. Массового заметного снижения уровня цен не было замечено», — добавляет ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Екатерина Артемова.

Летом 2015 года было зафиксировано снижение цен на новостройки, вызванное изменением структуры предложения. «За летние месяцы на первичном рынке Москвы средневзвешенная цена предложения снизилась на 4,1% — с 244 тыс. до 233,9 тыс. руб. за квадратный метр. Но объясняется это прежде всего структурными изменениями», — говорит Софья Лебедева. В реализацию поступило много квартир на начальной стадии строительства по невысоким ценам. На вторичном рынке жилья за прошедший год рублевые цены практически не изменились. По данным портала «Мир квартир», эконом-, комфорт— и бизнес-класс опустились в цене на 0,2, 0,3 и 1,2% соответственно, при этом «квадрат» самого дорогого жилья подорожал на 7,7%. «Подорожание элитных квартир объясняется опять же привязкой к валюте, с которой собственники привыкли соотносить стоимость своего жилья. Однако в перспективе им, как и застройщикам, придется так или иначе снижать цены на квартиры на 10–15% и больше. Может быть, мы увидим это уже до Нового года. Квартиры доступных сегментов на вторичном рынке со временем будут дешеветь, причем сильнее, чем на первичном. До конца года мы прогнозируем падение, которое составит 4–5%», — считает Павел Луценко.

О грядущем переделе рынка

Резкое падение продаж новостроек породило слухи о массовом банкротстве девелоперов уже в ближайшие месяцы. Нельзя сказать, что эти слухи беспочвенны. Ситуация у застройщиков весьма тяжелая: доходы населения падают, ипотека и кредиты на проекты дорогие, а себестоимость строительства растет. Проблемы нарастают: только в 2014 году число проблемных строек в России увеличилось на 133 и составило 684 проекта. При этом не стоит забывать, что еще с прошлого кризиса в России осталось 70 тыс. обманутых дольщиков.

Впрочем, есть несколько факторов, которые свидетельствуют, что не все на рынке так плохо. Во-первых, хотя спрос сильно сократился, продажи продолжаются — рынок не встал. Во-вторых, за счет ажиотажных продаж конца прошлого года, связанных с падением рубля, девелоперы смогли накопить финансовый «жирок». К середине лета он стал таять, но положение у них явно лучше, чем в 2009 году. В-третьих, существует немалый спрос на строительные площадки. Их покупают как известные застройщики, так и новые игроки, желающие воспользоваться моментом и дешево войти в рынок. Рынок жилья расценивается инвесторами как «живой» (с офисами и торговыми центрами дела хуже). В-четвертых, девелоперы пока крайне слабо используют сильные антикризисные меры, например бартер, а значит, дела еще не совсем плохи.

Но кризис будет постепенно углубляться. Под ударом окажутся сильно закредитованные девелоперы и застройщики со слабыми, малопрофессиональными проектами. Одна из очевидных зон риска — мегапроекты в полях, удаленных от Москвы.

Российский девелопмент в принципе является высокорискованным бизнесом. Каждый кризис почти полностью перетасовывает колоду ведущих застройщиков

Российский девелопмент в принципе является высокорискованным бизнесом. Каждый кризис почти полностью перетасовывает колоду ведущих застройщиков. К примеру, после 2008 года акционеры «Донстроя», «Системы Галс» и еще ряда компаний были вынуждены смириться с тем, что их компании ушли за долги. Бизнес застройщиков достался в основном госбанкам-кредиторам — Сбербанку и ВТБ. Переформатирование рынка неизбежно и в этот раз.

В этом процессе будут важны два вопроса.

Вопрос первый: насколько властям удастся снизить количество проблемных строек и обманутых дольщиков. По словам заместителя председателя правительства Московской области Германа Елянюшкина, уже каждая пятая стройка (в сумме более 400 объектов) сегодня ведется со срывом сроков. Кроме программы субсидирования ипотеки власти не смогли придумать весомых антикризисных мер.

Второй вопрос: кто будет заниматься достройкой проблемных объектов и решением проблемы обманутых дольщиков. В прошлые кризисы этим занимались местные власти, они на непрозрачных условиях передавали проекты новым застройщикам. Сегодня есть два претендента на кризисные активы. Крупные банки лоббируют изменения в закон «О долевом строительстве», которые резко увеличат их вес в строительных проектах. Эти банки не против и возглавить санацию слабых застройщиков. Девелоперы же предлагают правительству другую схему: создание аналога государственного Агентства страхования вкладов, которое выступало бы единым страховщиком застройщиков. В случае банкротства девелопера агентство выдавало бы застройщику-санатору длинный кредит на компенсацию затрат по достройке зданий. У кого из игроков больше лоббистских возможностей, станет понятно уже в ближайшее время.


Кризисное СУ-155          

Разговор о кризисе в сфере строительства жилья обычно начинают с истории ГК «СУ-155». Девелопер, уверенно входивший в тройку крупнейших в России, имеет долг 20 млрд руб., который не может обслуживать. Весной иски о банкротстве СУ-155 подали Сбербанк и еще два десятка банков. Осенью девелопер выставил на продажу свою штаб-квартиру и начал распродажу земельного фонда. В сентябре Московский арбитражный суд в рамках дела о банкротстве ввел в отношении группы компаний CУ-155 процедуру наблюдения. Дело о банкротстве будет заслушано в суде в марте следующего года. Банкротство одного из крупнейших застройщиков страны — безусловно знаковое событие. Однако это продукт еще прошлого кризиса: Су-155 находится в сложном финансовом положении еще с 2009 года.