Долларовая цена «квадрата» столичного жилья упала за полтора года почти в два раза. Будут ли квартиры дешеветь дальше или начнут дорожать — этот вопрос сегодня еще актуальнее, чем обычно. В то же время тема прогнозов в последнее время приобрела новую окраску. Во-первых, в период политической и экономической нестабильности и повышенной волатильности рынков делать качественные прогнозы крайне сложно. Во-вторых, застройщики и риелторы, будучи активными игроками рынка недвижимости, создают столь плотный «позитивный» информационный фон, что вычленить из него полезную информацию крайне сложно.
Тем интереснее оказалась аналитическая конференция «Ситуации, тенденции, прогнозы», прошедшая в Москве в начале сентября. Аналитики со стороны бизнеса, по долгу службы вынужденные быть и пиарщиками, выступили с классическими докладами в духе «все хорошо, прекрасная маркиза». Их рефрен был вполне ожидаемым: покупатели должны спешить приобрести недвижимость, потому что она скоро подорожает.
В то же время доклады нескольких независимых аналитиков, несмотря на разность подходов и методик расчетов, неожиданно сложились в весьма убедительный пазл: рынок жилья находится в понижательной части цикла. Причем период стагнации может быть весьма затяжным.
Самым запоминающимся стало выступление руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко. Он предложил рассматривать текущую экономическую ситуацию в стране не как временный кризис, но, напротив, как возвращение к нормальному «доажиотажному» уровню рынка. Отсюда эксперт и выводит равновесную величину средней стоимости квадратного метра московского жилья — $2000. Именно такой была цена в первой половине 2000-х — до того как нефть стала дорогой и в Россию пришли большие деньги. Если верить этому прогнозу, то долларовые цены должны упасть с нынешнего состояния еще процентов на двадцать.
Следует ли, ориентируясь на эти пессимистические прогнозы, принимать решение продавать квартиры? Стоит ли пытаться сыграть на понижение: сегодня продавать «двушку», чтобы через год откупить за те же деньги «трешку»? Такой вариант можно посоветовать только любящим риск. Особенность текущей ситуации в том, что сегодня нет надежного убежища для сбережений. Золото регулярно падает в цене. На подорожание нефти надежд мало. Рубль не вызывает доверия. Уйти в доллары? Но кто в текущей ситуации поручится, что через какое-то время не будут введены ограничения на хождения валюты в России? После замораживания пенсионных накоплений в России и конфискации депозитов на Кипре, кажется, возможно все. В ситуации неопределенности «оставаться в недвижимости», возможно, не самая прибыльная, но весьма надежная стратегия.
Геннадий Стерник, профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ имени Г.В. Плеханова, главный аналитик Российской гильдии риелторов:
— Основной фактор, воздействующий на рынок жилья, — рецессия в экономике. У нас структурный кризис, тяжелый и затяжной. В ближайшие пять лет спрос и цены на жилье в России будут падать. Эксперты и аналитики рынка предсказывали, что рецессия на рынке начнется уже в первые месяцы 2015 года, но этого не произошло. Жилье в большинстве городов продолжало дорожать. К примеру, положительную динамику показали Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Ульяновск и Екатеринбург. Почему так вышло? Аналитики недооценили объем денег у россиян. Но в целом тренд очевиден, произошла лишь сдвижка на несколько месяцев. Уже в марте-апреле «последействие» декабрьского шока, когда на фоне резкого падения рубля шла ажиотажная скупка жилья, прекратилось. С этого момента цены начали снижаться.
Расчеты показывают, что с 2016 года процесс удешевления жилья будет набирать обороты. В 2017–2018 годах рынок ожидает кризис. Это, в частности, приведет к уменьшению объемов ввода жилья, застройщики сосредоточатся на самых прибыльных объектах. Только в 2019 году ситуация на рынке недвижимости страны начнет стабилизироваться. В 2020-м начнется восстановление.
Сегодня равновесная цена для квартир в Москве — 200 тыс. руб. за квадратный метр. Через четыре-пять лет, когда спрос начнет восстанавливаться и станет выше предложения, цена будет на 20–25% ниже.
Юрий Кочетков, кандидат физико-математических наук, начальник отдела маркетинга ООО «ИСК «Форт»:
— Рынок квартир Москвы в 2015–2016 годах будет в стагнации. Факторов для его роста нет. Хотя нет и оснований для его критического обвала. Такие хорошо работавшие на раскрутку рынка инструменты, как ипотечное кредитование и инвестиции игроков-физлиц в квартиры, сейчас находятся в угнетенном состоянии. Параллельно идет насыщение предложения за счет новых крупных девелоперских проектов, выходящих на рынок по очень либеральным ценам. Покупатель имеет широкий выбор новостроек в диапазоне 100–160 тыс. руб. за квадратный метр, причем эти новостройки существенно ниже средней планки вторичного рынка (около 220 тыс. руб. за квадратный метр).
В принципе характерный ценник квадратного метра зависит от объема денег, воздействующих на рынок. Ориентировочно можно считать, что средняя цена в рублях за квадратный метр может быть рассчитана по формуле. Уровень цены квадратного метра на московские квартиры напрямую зависит от объема широкой денежной массы в степени 0,3. На сегодня для Москвы это 220 тыс. руб. Следует помнить, что речь идет о цене предложения, а средняя цена сделок может варьироваться в пределах 10% от цены предложения в зависимости от текущей рыночной ситуации.
Однако стагнация не вечна. В долгосрочной перспективе рынок никуда не уйдет от знакомых нам «качелей». В какой-то момент в недвижимость столицы вновь придут деньги инвесторов и подешевевшие ипотечные деньги. Это запустит новый период роста рынка, тем более что к этому моменту ожидается снижение поступления квартир в новостройках вследствие угнетения девелоперского бизнеса. Рынок цикличен, он не может долго пребывать в том или ином состоянии, будь то активность или депрессия.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:
— Текущая ситуация и кризис 2008–2009 годов имеют похожие симптомы, однако болезни совершенно разные. Называть текущую ситуацию кризисом ошибочно — скорее это принципиально иная, но нормальная геополитическая реальность, которая установилась в результате конфликта России с Западом.
Поскольку новая реальность будет длиться долго, временные меры по стимуляции спроса окажутся неэффективными. Например, обсуждаемое субсидирование ставки до 7% просто вычерпает платежеспособный спрос за полгода. Необходимы стратегические меры, которые позволят строить и продавать квартиры в долгосрочной перспективе.
Что в краткосрочной, что в долгосрочной перспективе восстановление на рынке недвижимости не начнется. Покупательский спрос упал почти вдвое по сравнению с прошлым годом. Вернуть его может только кардинальное изменение общей экономической ситуации, а оно в ближайшие годы вряд ли произойдет. При нынешних ценах рынок существовать не сможет, поэтому удерживать их от снижения бессмысленно. И чем скорее рынок это признает, тем лучше для него.
Какой может быть равновесная цена? Вспомним историю рынка: в первой половине 2000-х — до начала ажиотажного роста цен на жилье — квадратный метр стоил около $2000. Такая цена соответствовала ситуации с дешевой нефтью и без «шальных» денег в экономике. Последующий гиперактивный рост цен происходил как раз на фоне подорожания нефти и роста интереса иностранных инвесторов к России. Сейчас экономический фон, по сути, вернулся к состоянию начала нулевых: дешевая нефть и отсутствие иностранных денег в экономике. Логично предположить, что и равновесная цена для такого рынка должна составлять около $2000.
Чуть более года назад средняя стоимость столичного «квадрата» была в районе $5000, в середине сентября 2015-го — $2740. Снижение до уровня в $2000 вполне вероятно в среднесрочной перспективе. Рублевые цены не зависят напрямую от курса доллара, поскольку ценники выставляются в рублях. Но, на мой взгляд, именно долларовые цены показательны в макроэкономическом разрезе. Если доллар продолжит рост, то рублевые цены останутся примерно на нынешнем уровне. Если же курс доллара стабилизируется, то рублевые цены начнут скатываться вниз.