#5 Жилая недвижимость, 5 сентября 2016
Рыночный расклад , Весь мир ,  
0 

«Предпосылки для оживления рынка уже появились»

ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА
Фото: Алена Кондюрина для РБК
Фото: Алена Кондюрина для РБК
О том, как сегмент бюджетных новостроек адаптируется к сегодняшним экономическим реалиям, РБК+ рассказала генеральный директор компании «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

— По прогнозам международного рейтингового агентства Standard & Poor’s, рынок жилой недвижимости в России начнет восстанавливаться в следующем году. Участники рынка заявляют, что уже сейчас в массовые сегменты столичного жилья возвращается активный покупатель. В частности, в июле председатель «Москомстройинвеста» Константин Тимофеев заявил, что спрос на новое жилье в Москве уже превышает предложение. Насколько вы разделяете подобный оптимизм?

— Скажем так, оптимизм присутствует, но сдержанный. Если судить о восстановлении рынка новостроек по спросу, то сейчас показатели примерно на 30% выше, чем были в конце прошлого года. Однако до уровня 2013 — начала 2014 года еще очень далеко. И, конечно, спрос пока не превышает предложения.

Можно даже сказать, что в начале 2016 года спрос был несколько ближе к докризисным показателям. Однако брать этот период для сравнения не очень корректно — тогда на рынке наблюдался ажиотаж, подогретый анонсами чиновников о закрытии программы господдержки ипотеки, запланированном на март. Доля сделок, совершаемых с привлечением кредита, на тот момент увеличилась с 60–70% до 90%, а на некоторых объектах этот показатель стремился к 100% — покупатели старалоись «запрыгнуть в уходящий поезд».

Сейчас ситуацию на первичном рынке жилья можно уверенно характеризовать как стабильную. Можно даже говорить о появлении предпосылок для оживления рынка — первые звоночки уже есть.

— Какие?

— Во-первых, повышение цен, хотя и очень небольшое. Застройщики стали чаще и с несколько большей прогрессией проводить индексацию на своих объектах в зависимости от стадии строительства.

Еще один признак оздоровления рынка — позиции продавцов и покупателей на рынке становятся более сбалансированными. Напомню, что в кризис наблюдался сильнейший перекос в сторону «рынка покупателя». Сейчас же мы видим, что значительная часть девелоперов отказывается от скидок и маркетинговых акций. Сегодня на 63% объектов, находящихся в экспозиции, дисконта нет вообще. Те продавцы, которые еще готовы идти на уступки, дают покупателю скидку максимум в 3–5% от стоимости квартиры. И только при условии 100-процентной оплаты, в том числе с помощью ипотеки. Напомню, что на пике кризиса в 2015 году скидки доходили до 20%, а в некоторых случаях и больше.

Причем закрытие маркетинговых программ от застройщиков, по нашим наблюдениям, как ни странно, не только не ослабило спрос, а наоборот — подогрело его. Люди поняли, что лучше купить жилье сейчас по «летним ценам», чем дальше надеяться на падение стоимости, не внимая прогнозам аналитиков рынка о предстоящем росте.

— А что вы тогда скажете о масштабной акции «Черная пятница рынка недвижимости», которая прошла с 19 по 21 августа?

— Я скажу, что как маркетинговый ход подобные акции, конечно, в определенной мере работают, вызывая краткосрочные всплески спроса. Но с точки зрения разумного покупателя ждать больших скидок на ликвидные продукты глупо. Никто не будет продавать квартиры по себестоимости. Если застройщик дает большие скидки, например, более 25–30%, то это явный сигнал о том, что с компанией или продуктом что-то не так. И если прийти к девелоперу спустя, скажем, неделю после акции, то вы увидите, что скидки на такие непроданные квартиры остались или даже стали еще больше. Поэтому покупателю необходимо тщательно анализировать понравившиеся предложения. Но в целом «Черная пятница», как и любая другая распродажа, открывает перед потребителем шанс действительно выгодной покупки, ведь стоящие предложения тоже есть.

В этом году из всех представленных в акции новостроек, если рассматривать их по локации, большая часть находится в области и Новой Москве (28 проектов) и только 18 — в столице. Самой распространенной скидкой в этом году был 10-процентный дисконт.

— Какие еще ключевые тенденции на рынке жилья комфорт— и экономкласса вы можете отметить?

— Помните, еще год назад все девелоперы говорили об оптимизации своих проектов путем уменьшения габаритов квартир. Это делалось для сокращения бюджета покупки — квартиры становились более доступными для потребителя с ограниченной платежеспособностью. Однако примерно с конца прошлого года застройщики постепенно стали отказываться от такой практики. В заявленных в 2016 году проектах доля студий и малометражек существенно ниже — если раньше она доходила в среднем до 20%, то сейчас не превышает 7%. Для примера: в новой очереди ЖК SREDA застройщик, в том числе по нашей рекомендации, увеличил долю двух— и трехкомнатных квартир, добавил четырехкомнатные. А, скажем, в ЖК «Домашний» проектировщики предусмотрели однокомнатные квартиры-трансформеры, которые в одном блоке можно легко объединить в многокомнатные.

В среднем площадь «двушек», если рассматривать монолитные дома, начиная примерно с четвертого квартала 2015 года закладывается в масштабах порядка 60–65 кв. м, трехкомнатных квартир — не менее 80 кв. м.

— С чем это связано?

— Изменилась структура спроса. Если раньше до 50% сделок в массовых сегментах новостроек осуществлялось с инвестиционными целями, то сегодня — не более 10%. При этом многие люди вкладывали в жилье свои относительно небольшие сбережения, которых хватало как раз только на малогабаритные квартиры, и спрос на них был велик.

Сейчас большинство покупателей приобретает жилье для себя, многие — с помощью ипотеки. Соответственно, если уж они берут кредит, то стараются купить полноценную жилплощадь с перспективой на пополнение членов семьи. Девелоперы, в свою очередь, реагируют на их запросы, пересматривая квартирографию в сторону увеличения.

— На какие еще запросы покупателя реагируют девелоперы?

— Я бы сказала, что ключевой запрос, который формирует рынок новостроек нового поколения, — это качество жилой среды, которая создается архитекторами и девелоперами в современных проектах комплексной застройки. И нужно сказать, что сейчас очень многие проекты полностью отвечают ожиданиям покупателей, которые, кстати, становятся все более требовательными и разборчивыми в своем выборе.

Современные проекты отличаются от тех, что строились несколько лет назад, концептуальностью. Я закладываю в это понятие тщательную проработку архитектурного облика жилых комплексов, функциональность, грамотное зонирование и распределение людских потоков, инфраструктурное наполнение, комфорт, современные технологии строительства, безопасность и пр. Отчасти даже решаются экологические проблемы, благодаря тому, что девелоперы сегодня значительную часть территорий комплексов отдают под зеленые зоны, парки, релаксационные зоны.

— Наверное, за экологией лучше все же ехать покупать жилье в Подмосковье или в Новую Москву?

— Знаете, если судить по тому, за что покупатель сегодня голосует рублем, то экология оказывается не на первом месте. Для людей прежде всего важно, чтобы рядом с жильем были школы, детские сады, поликлиники, магазины, чтобы не было проблем с транспортом на пути до работы. Увы, в Новой Москве и области инфраструктура пока развита далеко не везде.

Как следствие, сейчас мы наблюдаем явную тенденцию «перетекания» спроса в старую Москву. Благодаря реализации городом и бизнесом программы реорганизации промзон сейчас в традиционных границах столицы появилось очень много высококачественных предложений новостроек. Наиболее значительная их доля — 40% — в массовом сегменте сосредоточена в ЮВАО, еще 20% — в ЮАО. У многих москвичей на слуху такие проекты редевелопмента, как «Серп и Молот», «ЗиЛ», «Карачарово».

Сегодня в пределах МКАД можно купить однокомнатную квартиру в новостройке за 2,5 млн рублей. Для сравнения: аналогичное по параметрам жилье в Новой Москве в среднем обойдется в 2,3 млн руб. Однако социальная, коммерческая, транспортная инфраструктура в старой Москве пока на несколько порядков лучше, чем на присоединенных территориях.

Впрочем, говоря о Новой Москве, нужно все же разделять Троицкий и Новомосковский округа. В Троицком — на расстоянии 25 км от МКАД — цены примерно на 40% ниже (средняя цена «квадрата» составляет около 72,4 тыс. руб., средний бюджет лота — 5,5 млн руб.), чем в Новомосковском (соответственно 105,3 тыс. руб. и 7,9 млн руб.). Если сравнивать с областью, то средняя стоимость квадратного метра в спутниках Москвы составляет порядка 85 тыс. руб. Хотя в наиболее развитых городах она выше, к примеру, в Химках — около 115 тыс. руб. То есть цены на жилье комфорт— и экономкласса в старой Москве сейчас соизмеримы как с ближайшим Подмосковьем, так и с районами Новой Москвы ближе к МКАД.
 

Содержание
Закрыть