#5 Жилая недвижимость, 5 сентября 2016
Рыночный расклад , Весь мир ,  
0 

Неоптимистичный прогноз

РЫНОЧНЫЙ РАСКЛАД
Фото: Алексей Филиппов/ ИТАР ТАСС
Фото: Алексей Филиппов/ ИТАР ТАСС
За последний год рынок новостроек московского региона пережил существенные перемены. В регион вернулось центростремительное развитие ― и предложение, и спрос из подмосковной ссылки возвратились внутрь МКАД. Спрос стимулируют доступные цены и страх остаться без ипотеки, а вот прогнозируемый рос цен ― скорее попытка выдать желаемое за действительное.
За последние полтора-два года в пределах МКАД на рынок вышло достаточно много проектов комфорт-класса по ценам, на старте сопоставимым с предложениями в Московской области и Новой Москве. В результате многие покупатели, для которых ранее было доступно только Подмосковье, переориентировались на Москву. «В определенные периоды в ряде жилых комплексов Москвы стоимость квартир была значительно ниже психологических отметок 100–110 тыс. руб. за квадратный метр, что привлекало большой поток клиентов», — говорит управляющий партнер компании Rezidential Group Эмиль Захаряев.

Сегодня в пределах Старой Москвы встречаются предложения новостроек на начальном этапе строительства по ценам ниже 4 млн руб. И все же ценовая разница между квартирами в Москве и ближайшем Подмосковье сохраняется. В некоторых проектах она составляет около 3–3,5 млн руб., то есть 45–50%. «Основное смещение спроса в сторону Москвы произошло скорее в том сегменте покупателей, где были средства на покупку двушки в Подмосковье или однушки в Москве. Ради проживания в столице они делали выбор в пользу более компактного жилья. По сравнению с прошлым годом спрос на квартиры в Подмосковье сократился примерно на 25–28%», — резюмирует Эмиль Захаряев.

По информации заместителя директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век» Юлии Неверовой, в первом полугодии 2016-го объем предложения новостроек в границах Старой Москвы составил около 24,9 тыс. объектов суммарной площадью около 1,7 млн кв. м — это на 35% больше, чем год назад. Рекордный за 25 лет существования рынка объем предложения в Московской области был зафиксирован в октябре 2015-го — квартиры суммарной площадью 8 млн кв. м. В общей структуре продаж доля объектов в пределах МКАД увеличилась примерно на 20–25%.

Летом 2016 года количество сделок в пределах Москвы выросло почти в полтора раза по отношению к лету 2015-го. По данным Росреестра, число заключенных договоров долевого участия (ДДУ) за истекшее полугодие составило 14,4 тыс. против 9,4 тыс. в первом полугодии 2015 года.

Неоптимистичный прогноз
Специалисты считают, что главными причинами роста числа сделок на рынке недвижимости всего московского региона стали отложенный спрос 2015 года и повышение доступности жилья за счет низких бюджетов предложения в новых проектах и существенных скидок в строящихся комплексах. Кроме того, в условиях экономической нестабильности в московский регион потянулись иногородние покупатели квартир. По данным аналитиков компании «Бон Тон», с конца 2015 года доля таких покупателей в общей структуре спроса увеличилась на 6% и сегодня составляет 15%. Покупка недвижимости по-прежнему остается для населения почти единственным способом сохранения денег.

Время больших скидок прошло

Высокая конкуренция заставляет девелоперов аккуратно относиться к ценовой политике в строящихся жилых комплексах. В 2015–2016 годах в большинстве проектов по мере повышения стадии готовности объектов цены росли, хотя и медленно. «Если в течение 2013 года динамика в проектах компании составляла от 4 до 7% в квартал, то теперь ежеквартальное повышение цен не превышает 3%. Кроме того, за счет выхода новых корпусов по минимальной стоимости возможна и отрицательная коррекция цен по проектам в целом», — рассказывает заместитель генерального директора компании RDI Дмитрий Власов.

Сегодня девелоперы выводят на рынок новые объемы по ценам не ниже, чем до кризиса. Однако за счет появления большого количества новых проектов (на старте строительства они продаются по невысокой стоимости) и замедления роста стоимости по мере увеличения строительной готовности объектов создается впечатление о глобальном снижении цен на первичном рынке.

К тому же рост цен в строящихся объектах часто нивелируется различными акциями и спецпредложениями от застройщиков. Например, как рассказывает исполнительный директор ГК «МИЦ» Даромир Обуханич, в проекте «Павлино» на старте строительства в апреле 2015 года цена квадратного метра в однокомнатной квартире составляла около 65 тыс. руб., а сегодня выросла до 77 тыс. руб. Но если клиент готов выплатить 100% стоимости квартиры, то ему предоставляются скидки в зависимости от характеристик объекта и условий покупки в размере от 3 до 13%.

На рынке присутствует и «скрытый дисконт», компенсирующий официальный рост цен. К нему относятся дополнительные привилегии и подарки покупателям: машино-место, отделка квартиры, кладовая, дополнительные квадратные метры и проч. Кроме того, отмечает Наталия Кузнецова из «Бон Тон», прошлогодние новогодние акции застройщики начали раньше, чем в другие, докризисные годы. Чтобы как-то стимулировать спрос, многие продлили их практически до весны.

На первичном рынке появилось больше предложений и по рассрочке, в том числе беспроцентной и на длительный срок. «Сегодня в 84% московских новостроек девелоперы предлагают рассрочку как один из вариантов покупки квартиры. При этом примерно в 60% ЖК существует беспроцентная краткосрочная рассрочка с первоначальным взносом не менее половины от стоимости квартиры. В 65% объектов застройщики предлагают также рассрочку на полтора-два года с начислением 1–1,5% на остаток (первоначальный взнос — не менее 30%)», — рассказывает Наталия Кузнецова.

А вот время больших скидок прошло: в основном застройщики делают дисконт в размере не более 5%. Все реже они используют индивидуальные скидки, столь популярные в прошлом году. По данным агентства недвижимости «Бон Тон», сейчас они присутствуют на первичном рынке не более чем в 7% случаев. «Чаще всего встречается скидка 3–5% при условии 100-процентной оплаты. А самое главное, в 63% объектов скидок нет совсем», — говорит Наталия Кузнецова.

Подмосковье ожидает стагнация

Эксперты считают, что в условиях отсутствия роста доходов населения стимулировать спрос на рынке недвижимости будет скорее страх перед невозможностью решить жилищный вопрос. «Мы ожидаем, что спрос к концу года вырастет на фоне ожидания отмены ипотеки с господдержкой, как это было в начале 2015 года. Тогда противоречивая информация о судьбе субсидированной ипотеки привела к тому, что в январе—феврале был зафиксирован высокий спрос на первичную недвижимость, который забрал часть спроса с апреля и мая» — так прогнозирует развитие ситуации заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов.

Девелоперы надеются, что с ростом спроса поднимутся и цены. «В Москве до конца 2016 года средние цены на рынке новостроек могут вырасти на 3–5% за счет перетекания спроса в столицу, — считает Юлия Неверова. — Однако в условиях высокой конкуренции новые проекты по-прежнему будут выходить с дисконтом к среднерыночной цене, компенсируя повышение цен в активно строящихся проектах».

Директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов прогнозирует плавный рост цен в пределах инфляции, объясняя свой прогноз тем, что с наступлением нового делового сезона ожидается дополнительный приток клиентов и, как следствие, увеличение объема продаж. «Принимая во внимание снижение ставок по банковским депозитам, мы также рассчитываем на увеличение количества инвестиционных сделок. Частные инвесторы вернутся на рынок, как только обозначится более заметный рост цен на жилье», — надеется эксперт.

По мнению девелоперов, позитивных для рынка изменений стоит ждать только «внутри кольца» — Московская область пока останется «за бортом». В Подмосковье в условиях ограниченной платежеспособности населения и повышения активности московских застройщиков спрос на недвижимость будет ослабевать, считает Юлия Неверова: «С учетом появления на рынке столицы низкобюджетного предложения застройщикам Московской области в ближайшие годы придется нелегко, однако дальше снижать цены они, скорее всего, не будут. А повышать цены им уже нельзя — Москва наступает на пятки. Таким образом, до конца года мы прогнозируем стагнацию на ценовом рынке Московской области».

Стабильным спросом будет обеспечен лишь ближайший пояс Подмосковья — города, расположенные недалеко от МКАД, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, а также отдельные наиболее удачные и продуманные проекты.

Инструменты Субсидированный бум
Содержание
Закрыть