— Что сегодня сильнее всего влияет на экономику девелопера? Можно ли работать прибыльно в данных экономических условиях?
— Эффективность любой коммерческой компании, и девелоперской в том числе, определяет «сила бизнес-идеи»: если она есть, компания стабильно работает вне зависимости от экономических условий. Природой человека заложено стремление жить лучше, наш стиль жизни постоянно меняется. Сейчас мы меньше работаем руками, становимся более мобильными, работаем в дороге и дома, путешествуем в другие страны, изменилось наше отношение к покупке вещей — все это и многое другое отражается на наших требованиях к жилью. При этом качество жилого фонда сегодня далеко от идеала. То есть простор для деятельности девелопера колоссальный, и сомнений в том, что этот бизнес отвечает потребностям общества, нет. Вопрос лишь в том, чтобы продукт соответствовал ожиданиям людей. Сегодня, когда объем предложения растет, точное попадание в этот запрос определяет все: стоимость квадратного метра, темпы продаж, исполнение финансовой модели, прибыльность.
— Вам это удается? За счет чего?
— Мы часто говорим, что создаем жилой комплекс под диктовку нашего покупателя: бизнес-процессы настроены на максимальный сбор обратной связи от каждого, с кем общаются наши менеджеры. А благодаря тому, что в структуре холдинга есть в том числе свое архитектурное бюро, мы имеем возможность оперативно управлять проектными решениями, внедряя изменения практически в режиме онлайн и дорабатывая их по индивидуальным пожеланиям клиентов. То есть мы идем от обратного: покупатель руководит архитектором, а не архитектор диктует ему, как следует жить. Например, в ЖК «Рассказово» мы в тестовом режиме предложили восьмиметровые лоджии-кабинеты, оценили спрос — решение воспринято покупателями на ура, и уже во второй очереди существенный объем квартир «снабдили» различными вариациями лоджий-кабинетов по площади и конфигурации. Такой подход дает свои результаты: из 1636 квартир в нашем первом жилом проекте ЖК «Николин парк» к моменту сдачи комплекса было реализовано 97% квартир. В ЖК «Рассказово», первая очередь которого (2163 квартиры) сдается в этом году, — 98%. При этом продажи велись в соответствии с нашей финансовой моделью, предусматривающей рост стоимости квадратного метра по мере готовности комплекса при объективном ценообразовании без скидок.
— До последнего времени Sezar Group работала в Новой Москве, а сейчас выходит почти в центр города, в сегмент бизнес-класса с жилым комплексом «Династия». Это пробный шаг или смена позиции?
— Сейчас в границах Старой Москвы мы видим нишу, где компетенции компании будут реализованы наилучшим образом. У нас нет жестких рамок «теперь мы работаем в сегменте бизнес-класса», но есть четкое понимание стратегической линии: создавать такие дома, которые и через много лет будут актуальны, востребованны, где приятно и престижно жить. И так во всех сегментах, где работает компания. Мы хотим, чтобы через 10–20 лет человек, купивший квартиру в нашем доме, сказал: я живу в «Династии», — и все бы понимали, где находится его дом и что он собой представляет. И поэтому мы подходим к созданию жилых комплексов, ориентируясь не на сиюминутные тренды моды или кризиса, а на ценности, актуальные во все времена.
— Привлечение покупателя сегодня очень непростое дело. Что, с вашей точки зрения, имеет сегодня значение при выборе проекта — фасады, входные группы, инфраструктура, дворы?
— Совокупность всех перечисленных вами факторов, то есть концепция жилого комплекса. В первую очередь покупатель оценивает ее по архитектурному решению фасадов и входных групп. Народная мудрость гласит: «Встречают по одежке». «Примеряя» концепцию жилого комплекса к своей жизни, покупатель сразу интуитивно определяет, насколько соответствует такая картина его жизненным ценностям. И только потом он смотрит квартиры, планировочные решения, интересуется ценой. Двор, фасады, входные группы расширяют в сознании покупателя границы его дома. Идеальное попадание, когда знакомое каждому ощущение «все хорошо, я дома» наступает не за порогом квартиры, а уже при входе на территорию. Что касается социальной и коммерческой инфраструктуры, то она важна, если в локации объекта есть дефицит, как, например, в нашем жилом комплексе «Рассказово»: здесь мы действительно создаем среду под ключ. В жилом комплексе «Династия», который примыкает к центру города, такой задачи нет: все рядом, и наша задача сводится к органичной интеграции в полотно существующей инфраструктуры и его дополнению.
— Влияют ли на экономику планировки?
— Конечно. Создание планировочных решений — это «высокое искусство». Все люди разные: кто-то жаворонок, кто-то сова; для семьи с маленьким ребенком принципиально важно, чтобы спальня была рядом с детской, а кто-то, наоборот, хочет уединиться; есть те, кто приветствует панорамное остекление, но многие принципиально против низкого подоконника и не воспринимают формат стеклянной лоджии. Если на каждый из потенциальных запросов девелопер может предложить решение в рамках одного проекта — это сильное конкурентное преимущество. И именно поэтому в каждом нашем проекте вариантов планировочных решений сотни, а отсутствие несущих пилонов внутри квартир (они максимально спрятаны во внешних стенах, санузлах и коридорах) позволяет дополнительно к этому создавать индивидуальные решения. Вариативность предложений, по сути, расширяет диапазон целевой аудитории и обеспечивает возможность управлять ценообразованием, то есть оказывает прямое влияние на экономику девелопера.
— Сегодня продолжает оставаться актуальным вопрос импортозамещения. Есть ли экономический смысл переходить на продукцию российских производителей?
— Мы пошли по другому пути, оптимизировав стоимость строительства не за счет удешевления материалов, а за счет серьезной реорганизации внутренних структур и развития собственных производственных компетенций. Сегодня в структуру Sezar Group входят проектное бюро, генподрядные организации, собственные производственные линии: по выпуску профилей оконных конструкций, арматуры и бетона. Это позволяет нам не зависеть от поставок сторонних подрядчиков, оптимизировать расходы, эффективно управлять качеством, так как качество — наш безусловный приоритет. Но главный плюс — сокращение административных издержек. Когда у компании единый центр управления, все решения принимаются быстро, а ресурсы перераспределяются в соответствии с актуальными потребностями. При этом от импортных материалов, качество которых обеспечивает внешний вид и эксплуатационные характеристики объекта, мы не отказались, даже несмотря на удорожание. В числе последних, например, керамогранит, импортные лифты и другие.
— Какую перспективу вы видите для рынка?
— После многолетней гонки за объемами и цели «просто насытить спрос» рынок наконец пришел к осознанию разницы между девелопментом и застройкой. Наверное, впервые в истории сложилась ситуация столь стремительного роста объема предложения и очевидно, что она продолжится. Сейчас начинаются правильные процессы: рынок уходит от мерила «квадратными метрами» и начинает говорить о концептуальности, продуманности, о необходимости знать и понимать своего покупателя, о значении клиентского сервиса, сопровождении интересов покупателя не до подписания договора, а на всех этапах жизненного цикла. Я думаю, что следующие два года рынок будет искать новую точку равновесия. Девелоперы будут заняты сегментацией, переосмыслением своей миссии и ниши, построением брендинга на платформе уже не только потребностей, но и ценностей своей целевой аудитории.
