В октябре 2016 года, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на рынок петербургской агломерации вышло 22 новых объекта жилищного строительства, включая очереди в уже стартовавших ранее проектах. Это рекордный для текущего года показатель помесячного вывода (ноябрьские показатели на момент написания данного материала еще не были известны).
Если в начале года застройщики не торопились с выводом новых объектов, пытаясь таким образом сбалансировать объем спроса и предложения, то начиная с середины лета очевидно ускорились. «В июле рынок пополнился 15 новинками, в августе их было уже 16, в сентябре – 17, и, наконец, в октябре — более двадцати новых объектов», - констатирует директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова. По ее словам, большинство новых объектов относятся к комфорт-классу как одному из наиболее востребованных на рынке жилья.
«Осенний период характеризовался высокой активностью игроков петербургского рынка по выводу в продажу новых объектов, - говорит Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб». - В августе-октябре 2016 года объем нового предложения превысил результаты аналогичного периода прошлого года на 18%».
Подгоняют покупатели и законы
«Многие застройщики планировали вывести на рынок свои объекты именно осенью. Активность покупателей, которые возвращаются из летних отпусков, в это время возрастает. Так произошло и в текущем году», - комментирует руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Именно осенью начались продажи жилья в крупнейших городских проектах, напоминает эксперт. Например, на рынок вышел жилой комплекс «Галактика» от ГК «Эталон», предусматривающий строительство 1,3 млн кв. м на 36 га территории за бывшим Варшавским вокзалом. «В текущем году выход ряда крупных проектов, в числе которых и «Цветной город» от «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад», не случайно совпал с ростом покупательской активности на рынке», - комментирует Ольга Трошева.
«Застройщики видят, что спрос в этом году оказался достаточно высоким, существенно превышая уровень 2015 года. В частности, у нас в компании объем продаж почти в 2 раза больше, чем в прошлом году», - говорит директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. Однако, наряду с достаточно активным спросом, к более интенсивному запуску проектов всех застройщиков подталкивают изменения законодательства, вступающие в силу с января 2017 года, признает Екатерина Гуртовая. «Девелоперы продолжают наращивать товарный запас, в первую очередь, это связано с поправками в 214 ФЗ, вступающими в силу с 1 января 2017 года», - отмечает Петр Буслов.
В частности, поправки в 214-й закон о долевом строительстве подразумевает введение обязательных отчислений в компенсационный фонд для защиты дольщиков, что может сказаться на себестоимости строительства и, соответственно, на экономике проектов. «Вывод на рынок проектов сейчас, до вступления в действие изменений в законодательстве, выгоднее, - и застройщики используют эту возможность. Наверное, у всех крупных игроков на рынке имеется достаточно большой объем предложения в проектах с высокой степенью подготовки, которые можно довольно быстро запустить», - рассуждает Екатерина Гуртовая.
«Поправки в законодательство не будут распространяться на те объекты, где уже идут продажи квартир, и объекты, начатые в 2016 году, можно будет достраивать по действующим сейчас правилам», - уточняет Надежда Калашникова.
«Особенностью последнего времени можно считать вывод на рынок объектов в более ранней стадии готовности. Сейчас продажи могут начинаться на уровне первого этажа или даже в скором времени после получения разрешения на строительство», - подчеркивает, в свою очередь, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург» Светлана Лежнева.
Успеть до полуночи
По мнению Екатерины Гуртовой, объем запусков проектов в ноябре и декабре будет не меньше, чем по итогам октября с учетом предновогодней активизации спроса и стремлением девелоперов успеть запустить готовые к старту проекты до боя курантов. Петр Буслов согласен с коллегой: «Полагаю, до конца года объем вывода новых объектов в продажу может увеличиться на 10-15%, по итогам 2016 года объем нового предложения составит порядка 3 - 3,5 млн. кв.м, а суммарное годовое поглощение не превысит показатели 2015 года».
«А вот с января стоит ожидать заметного провала, так как застройщикам необходимо будет перестроить свою работу в соответствии с новым законодательством», - предполагает Надежда Калашникова.
В то же время Екатерина Гуртовая видит предпосылки к тому, что в течение всего 2017 года объем выводимых на рынок проектов все равно увеличится. Причина - значительный рост объема продаж жилья в 2016 году при относительно невысоком количестве запусков.
«С одной стороны, девелоперы оценивают текущее состояние спроса, скорее, реалистически-пессимистично, и не спешат форсировать стартапы, даже если имеются подготовленные проекты, - рассуждает Екатерина Гуртовая. - С другой стороны, объемы запусков оказываются ниже, чем могли бы быть, в силу инерции, которая всегда присутствует в строительной отрасли. Например, у кого-то из застройщиков возникли задержки с согласованием проектов вследствие постоянных корректировок законодательства. А кто-то в 2015 году мог ориентироваться на более мрачные прогнозы падения спроса и его восстановления, и не торопился с подготовкой новых проектов».
Екатерина Гуртовая призывает также не преувеличивать степень влияния на рынок законодательных нововведений. «Приходится, подчас, слышать утверждения – мол, после вступления в силу закона сразу вырастет себестоимость, а вслед за этим нужно ждать и роста цены продаж, - комментирует эксперт. - Но, на самом деле, не будет подобного одномоментного роста цен (допустим, сразу на 5-10%). Цены диктует рынок, а не законодательство! Законодательство, в свою очередь, тоже оказывает влияние, - на себестоимость продукта. А далее, если рынок позволяет за счет цены продаж покрыть разницу между прошлой и новой себестоимостью, то, конечно, застройщики будут использовать эту возможность. А если рынок не позволяет, то, понятно, никто не станет повышать цены…»
