Ваш браузер использует блокировщик рекламы
Он мешает корректной работе сайта.
Добавьте rbcplus.ru в белый список. Как это сделать.
Столичная реновация набирает обороты
Материалы выпуска
Столичная реновация набирает обороты Решения «Мы ориентируемся на перспективу, а не на сиюминутную конъюнктуру рынка» Рынок Возвращение к масштабу Экспертиза Заложники имиджа Экспертиза Ипотека идет в гору Рынок
Решения
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Столичная реновация набирает обороты
В ближайшие четыре года из бюджета на программу реновации пятиэтажек в Москве будет потрачено 400 млрд руб. Первые жители хрущевок переедут в новые дома уже в феврале.
Фото: Пресс-служба

Программа реновации вступила в этап практической реализации. Сегодня параллельно идут сразу несколько процессов: отделка квартир в уже выделенных для переселенцев домах, проектирование и строительство новых зданий, а также подготовка проектов планировки территорий для новой застройки.

Точный график переселения будет составлен и опубликован в начале года. Первые переселенцы из хрущевок переедут в новые квартиры уже в феврале. По словам руководителя департамента строительства правительства Москвы Андрея Бочкарева, в ближайшие полгода под переселение город предоставит 5500 квартир.

Для переселения используются жилые дома, которые столичное правительство начало возводить еще до объявления программы реновации. Сейчас там идут отделочные работы. По словам заместителя мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марата Хуснуллина, сейчас на финальной стадии строительства и этапе отделки находится 1 млн кв. м жилья. Процесс переселения в 2018 году начнется сразу во всех районах, где будет начата реновация.

Одновременно готовится волна нового строительства. «Город готов поднять первую волну реновации. В проектировании и строительстве сегодня находятся 236 площадок с потенциалом 3,5 млн кв. м», — заявил Хуснуллин. Эти дома позволят начать волновое переселение жителей.

Часть площадок под строительство домов по программе реновации столичное правительство получает от федеральных властей. Так, осенью Агентство ипотечного жилищного кредитования передало под реновацию территорию бывшего Черкизовского рынка в Измайлово. Другой проект: столичное правительство получило известный недострой — Ховринскую больницу. На ее месте будет построено 300 тыс. кв. м жилья.

В уточненную осенью программу реновации вошли 5175 домов примерно с миллионом жителей. Осенью столичное правительство определилось с финансовыми показателями проекта на ближайшие четыре года. На этот период в столичном бюджете выделено 400 млрд руб. Оператором программы выступит столичный фонд реновации. В дальнейшем власти планируют привлекать инвесторов. «Если на начальном этапе город реализует проект на бюджетные средства, то на последующих было бы целесообразно и прагматично привлекать инвесторов, в том числе иностранных», — рассказал руководитель департамента внешнеэкономических и международных связей Москвы Сергей Черемин. Чиновник оценил общие затраты на строительство примерно в $50 млрд.

Среднеэтажные кварталы вместо пятиэтажек

Мэр Москвы Сергей Собянин поставил задачу не просто заменить старые дома новыми, а создать новую городскую среду, новый образ жизни. В целях поиска идей для застройки нового уровня был проведен архитектурно-градостроительный конкурс концепций экспериментальных площадок реновации. К участию в нем были привлечены ведущие московские архитекторы — Сергей Чобан, Сергей Скуратов, Владимир Плоткин, а также иностранные звезды — американец Стивен Холл, испанец Рикардо Бофилл, француз Жан Пистр. Самым неожиданным участником конкурса стало бюро Zaha Hadid architects, которое специализируется на экстравагантной архитектуре, возводя уникальные иконические здания.

Общий подход столичного правительства заключается в том, чтобы перестроить спальные районы пятиэтажек в многофункциональные районы. Первые этажи будут нежилыми, в этих районах появятся места приложения труда, что должно сбалансировать систему расселения Москвы, кардинально снизить размер ежедневной маятниковой миграции центр — периферия, сократить пробки на дорогах.

Другая ключевая идея — преобразование модернистской застройки: здания без определенной структуры размещаются на территории в более упорядоченную квартальную застройку. На территории, сегодня занятой пятиэтажками, должны появиться кварталы с закрытыми дворами. Предполагается, что дворы будут недоступны автомобилям. Наконец, еще одна базовая идея новой застройки — формирование системы развитых общественных пространств: парков, бульваров, скверов.

Архитекторы по-разному ответили на эти вызовы. Например, бюро Сергея Скуратова смогло применить принципы, ранее использованные при создании «Садовых кварталов», одного из самых интересных и крупных элитных проектов в центре Москвы. Так, в Царицыно в центре микрорайона может появиться большая общественная рекреационная зона, а в окружающих кварталах — внутренние «дворы без машин». Другая идея Скуратова — для района реновации создается дизайн-код, описывающий требования к архитектуре здания. Отдельные дома строятся разными архитекторами, но за счет дизайн-кода архитектурное разнообразие дополняется цельностью застройки.

В проекте бюро Speech для района Кузьминки была опробована идея главы этой архитектурной мастерской Сергея Чобана — создание нового европейского города «70 на 30». Именно в таких пропорциях должна сочетаться среднеэтажная застройка (6–8 этажей) с высотными зданиями-манифестами. За счет зданий невысокой этажности с тщательно проработанными фасадами создается комфортная городская среда. Яркие здания-манифесты придают территории уникальность и позволяют получить достаточно высокую плотность застройки.

Плотность застройки является крайне важным параметром, так как уплотнение среды позволяет получить не только квартиры для переселенцев, но и жилье для продажи. За счет продаж этого жилья и планируется профинансировать программу реновации в целом. По словам Марата Хуснуллина, предельная плотность застройки районов после реновации составит 25 тыс. кв. м на гектар. Если учесть, что сейчас плотность застройки в кварталах пятиэтажек 8–10 тыс. кв. м на гектар, то застройка уплотнится в среднем в 2,5–3 раза.

Один из важных результатов конкурса в том, что в целом ряде проектов архитекторы показали: получить достаточно высокую плотность можно и среднеэтажной застройкой — 6–8 этажей. Это дает надежду, что пятиэтажки не будут повсеместно заменены домами в 17–24 этажа. Сергей Собянин, напомним, обещал, что базовая высота новых кварталов составит 8–14 этажей.

Город как крупнейший застройщик

Один из главных вопросов — влияние программы реновации на рынок недвижимости. «Расчеты показывают, что проект реновации может принести Москве прибыль. И поэтому решение столичного правительства проводить ее без инвесторов и девелоперов оправданно. Однако влияние реновации на рынок недвижимости просчитать пока невозможно. Он может пойти и вверх, и вниз. Могут быть разнообразные отложенные эффекты», — говорит президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.

До сих пор есть серые места и в самой программе реновации. «Пока нет данных о том, по какой цене жилье будет выводиться на рынок. При этом понятно, что такое жилье не может быть дешевым: это дома с улучшенными качественными характеристиками, с паркингами», — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее словам, важно и то, что на рынок не будет ежегодно выводиться 1 млн кв. м под коммерческую реализацию, наращивание объемов будет идти постепенно. Реновация пойдет волнами: на каждом из этапов на коммерческую продажу будут выводиться различные доли от построенного. Разброс может составить порядка 30–50%. «Наконец, невозможно утверждать, что строить будет исключительно государственный застройщик, а не крупные девелоперы, для которых программа расселения станет составляющей инвестиционных контрактов», — добавляет эксперт.

В то же время два эффекта реновации понятны уже сегодня. Первый — это пространственное перераспределение объемов застройки. «Реновация в срединной части города оттянет спрос у периферии», — говорит Надежда Косарева. По ее словам, одно из следствий — большие объемы строительства в обжитых районах Москвы еще больше оттянут покупателей у Подмосковья. Но эти процессы наберут силу через определенное время: в ближайшие несколько лет жилье, строящееся в рамках реновации, будет идти в основном на переселение.

Второй эффект реновации состоит в перераспределении рынка новостроек. Эксперты Sberbank CIB рассчитали, что программа реновации при определенных условиях может привести к тому, что мэрия, как застройщик, «заберет» у частных девелоперов до половины рынка коммерческого жилья в городе. Текущий спрос на жилье банковские аналитики оценивают в 3 млн кв. м в год. Чтобы город обеспечил безубыточность программы реновации и вернул в бюджет 1,5 трлн руб., необходимые для переселения жителей пятиэтажек, ему надо будет построить и продать примерно 22 млн кв. м жилья. То есть в год фонд реновации должен будет возводить и продавать по 1,5 млн кв. м, что составляет 50% от нынешнего спроса на жилье. Впрочем, делают оговорку эксперты Sberbank CIB, этот эффект будет по-настоящему заметен после 2023 года: до этого фонд реновации сможет продавать на рынке не более 10–20% своих новостроек. 

×
Ваш браузер устарел
Пожалуйста, обновите его или установите новый.
Ваш браузер не обновлялся уже несколько лет. За это время некоторые сайты стали использовать новые технологии, которые он не поддерживает и не может корректно отобразить страницу. Чтобы это исправить, попробуйте установить новый браузер.