Последняя доля застройщиков
Материалы выпуска
Последняя доля застройщиков Рынок Апартаменты приведут в порядок Решения «Рынок пришел к борьбе за каждый рубль» Экспертиза «Планировки стали разумнее» Экспертиза Новостройки в поисках баланса Рынок
Рынок
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Последняя доля застройщиков
Государство отменяет долевое строительство и запускает реновацию. Пока все это не началось, девелоперы стремятся согласовать максимум новых проектов, а квадратный метр продолжает дешеветь.
Фото: Сергей Коньков/ТАСС

В ближайшие три года рынок новостроек ждут серьезные изменения. В ноябре прошлого года Владимир Путин поручил разработать поэтапный план отказа от долевого строительства. Уже в декабре правительство представило на суд общественности новую «дорожную карту», согласно которой вместо бесплатных денег дольщиков застройщики получат дорогое банковское финансирование.

Эти изменения затронут практически всех участников рынка. По данным компании Est-a-Tet, более 80% московских застройщиков в настоящее время строят объекты за счет дольщиков. Это более 500 комплексов суммарным объемом более 13 млн кв. м жилья, в том числе апартаменты (около 3 млн кв. м).

Реальной альтернативы долевой схеме на рынке практически нет. Например, по договорам ЖСК (жилищно-строительного кооператива) продается всего 30 объектов. «Привлечь банк в качестве основного финансового партнера можно и сегодня, но это нерентабельно. Девелоперу выгодно работать с банками при ставке 3–5% годовых. Но банки не готовы выдавать такие кредиты», — говорит Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.

Изменения стартуют летом 2018 года. С 1 июля девелоперы не смогут привлекать средства одновременно по нескольким разрешениям на строительство. Кроме того, они будут перечислять в компенсационный фонд 1,2% от стоимости каждого заключенного договора. Застройщиков также обяжут резервировать собственные средства в размере 10% от стоимости проекта на протяжении всего срока строительства.

Все эти требования, по мнению экспертов, приведут к повышению себестоимости строительства. Понимая это, девелоперы активно разрабатывают новые площадки и стремятся запустить проекты в работу до вступления в силу новых норм.

Квартир больше — цены ниже

По данным агентства ЦИАН, в первом квартале 2018 года в Москве в реализацию вышло 128 новых корпусов суммарной продаваемой площадью 2,33 млн кв. м (на 29% больше, чем годом ранее). При этом в столице стали сдавать больше жилья, чем в области. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru», объем предложения в Старой Москве за год вырос на 12,3%, тогда как в ближнем Подмосковье объем предложения снизился на 24,5%.

С учетом анонсирования новых проектов в ближайшей перспективе предложение вырастет. «Мы полагаем, что в этом году в продажу поступят от 60 до 80 жилых комплексов и апартаментов преимущественно комфорт— и бизнес-класса», — говорит управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

Рост предложения на рынке новостроек способствует снижению цен. По данным IRN.ru, средние цены на новостройки в Москве за год снизились на 2,6%: в первом квартале 2018-го средняя цена квадратного метра составила 201,7 тыс. руб., тогда как год назад этот показатель был на уровне 207 тыс. руб. В ближнем Подмосковье цены упали на 1,7% (с 96,1 тыс. до 94,5 тыс. руб. за квадратный метр). Снижение средней цены произошло в основном за счет бюджетного жилья. По данным «Миэль-Новостройки», в экономклассе в марте цены снизились на 0,4% по сравнению с февралем, до 112 тыс. руб. за «квадрат». В комфорт-классе средняя цена осталась прежней, 154,9 тыс. руб. за квадратный метр, а в бизнес-классе даже повысилась на 1,9%, до 248,8 тыс. руб. Игру на понижение поддерживают и сами продавцы. Величина скидок выросла по сравнению с прошлым годом на два—три процентных пункта.

На рост предложения новостроек покупатели ответили увеличением числа сделок. Если в 2014 году в Москве продавалось 13,5 тыс. квартир за полугодие, то в конце 2017 года этот показатель достиг 30,3 тыс. «Высокий спрос стимулирован доступной ипотекой, лояльным ценообразованием в ряде проектов, а также хорошим ассортиментом жилья», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

По информации ЦИАН, в первом квартале 2018 года рынок новостроек Москвы вырос на 22% по числу сделок и на 20% — в денежном выражении (по сравнению с аналогичным периодом 2017 года).

Торжество малых форм

Тенденция к снижению средней площади квартиры, проявившаяся в начале кризиса, пока сохраняется. По данным «БЕСТ-Новостроя», средняя площадь объекта в 2017 году по сравнению с 2016-м сократилась: в Москве — на 3%, до 60 кв. м, в Новой Москве — на 6%, до 47 кв. м.

«Люди все еще не могут позволить себе просторные квартиры, однако бум спроса на квартиры-студии прошел. Сейчас речь идет скорее о рационализации площадей: покупатель скорее сделает выбор в пользу двухкомнатной квартиры площадью 50 кв. м, чем такой же однушки», — рассуждает руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. По его словам, основная задача девелопера, который хочет быстро реализовать построенное, — вместить в достаточно небольшие площади больше комнат и функциональных зон.

Но есть и другое мнение. По словам Олега Ступенькова, руководителя «Топ Идея», избыточное предложение малогабаритных квартир в пределах Третьего транспортного кольца привело к дефициту многокомнатных квартир. Нередко покупателям приходится объединять две маленькие квартиры, что увеличивает бюджет покупки. Эксперт считает, что ставка на малые формы — ошибка маркетологов, которые просчитывали проекты несколько лет назад. Сейчас эти жилые комплексы «застревают» на стадии продаж, вынуждая застройщиков менять квартирографию, что сказывается на себестоимости жилья.

«Небольшие квартиры популярны в районах Москвы около МКАД, там покупатель с ограниченным бюджетом, которому важно перебраться сюда из Подмосковья или других регионов», — говорит Олег Ступеньков. В старых московских районах, где преобладают семейные покупатели, по-прежнему востребованы квартиры с большой площадью.

Еще один устойчивый тренд на рынке новостроек Московского региона — рост популярности квартир с отделкой. По данным ЦИАН, в первом квартале 2018 года 36% сделок пришлось на квартиры с отделкой, а рост в годовом выражении составил шесть процентных пунктов. По мнению Олега Ступенькова, продажа квартир с отделкой — один из важных инструментов борьбы за покупателя. «Многие новоселы уже оценили преимущества приобретения квартир с ремонтом от застройщика: нет шума и грязи в подъезде, сроки вселения намного короче, не нужно тратить силы и время на ремонт», — объясняет эксперт.

По словам Ирины Доброхотовой, спрос на квартиры с отделкой вырос в несколько раз по сравнению с 2014 годом. Катализатором роста стало включение цены отделки в договорах долевого участия и возможность оплаты этих расходов за счет ипотеки. Раньше отделка оплачивалась по отдельному договору и зачастую требовала привлечения дорогого потребительского кредита. Не каждый покупатель мог себе это позволить.

На затоваренной стройплощадке

По мнению экспертов, снижения объемов предложения в Москве ждать пока не приходится. У девелоперов в ближайшие год-два сохраняется стимул строить больше по двум основным причинам. Первая — дешевая ипотека. «Ипотечные ставки сильно подвержены влиянию внешних факторов, поэтому в любой момент ситуация может развернуться. Конечно, девелоперы стремятся продать как можно больше из задуманного, пока ипотека остается дешевой», — прогнозирует Олег Репченко.

По его мнению, в ближайшие пару лет в столице развернется программа реновации и рынок пополнится миллионами квадратных метров жилья экономкласса. Девелоперы получат мощного конкурента в лице города, который избавлен от затрат на землю и имеет возможность строить в популярных у покупателей обжитых районах Москвы. И это еще одна причина, по которой застройщики стремятся быстрее реализовывать максимальные объемы.