«Задача сдать в аренду площадь оказалась для нас слишком банальной»
Материалы выпуска
Город для будущего Инновации Новостройки поймали равновесие Рынок Бренды для апартаментов Экспертиза «Задача сдать в аренду площадь оказалась для нас слишком банальной» Решения Выйти из берегов Решения «Благоустройство общественного пространства делает метр дороже на 20–25%» Рынок
Решения
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
«Задача сдать в аренду площадь оказалась для нас слишком банальной»
Почему менеджмент «Меркурий Тауэр» пустил к себе спектакль и студентов МГУ и как это отразится на продажах офисных площадей и премиальных апартаментов башни, РБК+ рассказал генеральный управляющий небоскреба Аслан Кцоев.
Фото: Алена Кондюрина для РБК

— По данным консалтинговых агентств на конец мая, порядка 28% офисных площадей «Меркурий Тауэр» пустовали. Новая управленческая команда привела несколько крупных арендодателей. Какова ситуация с вакантными площадями сегодня?

— По итогам прошлого года была зафиксирована неудовлетворительная ситуация по аренде офисных помещений в башне, и поэтому в феврале было принято решение о смене команды. Одной из основных задач стало, естественно, заполнить здание и активизировать продажи апартаментов.

Я неплохо знал рынок, крупных игроков, которые активно искали новые локации, и до прихода в башню на позицию управляющего я вел два крупных проекта внутри башни. Знал и башню, то есть продукт, и рынок. Поэтому мы сразу кинулись на переговоры со всеми, кто мог интересоваться башней, и довольно быстро договорились с несколькими крупными компаниями.

До конца месяца мы готовимся закрыть еще четыре арендные сделки по офисным площадям. После этого у нас останется не более 15% свободных помещений. И до конца года планируется полностью заполнить арендаторами всю офисную часть «золотой башни». Но часть локаций будет занята под временные проекты.

— Какие?

— Например, спектакль. Мы выступаем партнером театрального проекта, который будет проходить в здании башни на одном из самых больших по площади этажей — четвертом. Режиссер Константин Богомолов поставит здесь спектакль с Мастерской Дмитрия Брусникина по мотивам романа Виктора Пелевина «iPhuck 10». Сейчас уже начинаются репетиции, а в декабре пройдут первые спектакли. Наш ресторанный бренд Dream Coffee тоже выступает партнером проекта.

— Хотите познакомить с башней больше горожан?

— Мы не могли пройти мимо такого яркого театрального явления, где собираются столько звездных театральных деятелей. И мы ценим литературное творчество Пелевина. Поэтому с радостью откликнулись на участие в этом проекте. Естественно, помимо любви к театру за этим стоит и коммерческая история. Здесь она реализуется опосредованно для нас: мы формируем имидж здания как экосреды для резидентов «Сити», резидентов башни. Мне кажется, здорово работать и жить в здании, где можно еще и в театр сходить на самую современную, самую громкую постановку.

И таких проектов у нас несколько. Так, мы начинаем проект «Умное здание для умных людей». Мы его делаем для студентов. Начали с экономического факультета МГУ. Для факультативного курса предложили ребятам наше эвент-пространство — Mercury Space. Это лучшая площадка для проведения мероприятий в России и Европе по версии International Property Awards 2017. Уверен, обучение на такой площадке — с панорамными, захватывающими видами на Москву — будет вдохновлять студентов, а это первокурсники, повышать их тягу к знаниям. В том числе это отличная инвестиция, так как студент сегодня — это наш потенциальный работник или покупатель апартаментов через пять или десять лет.

— Апартаменты башни тоже в зоне вашей ответственности. На конец весны 45% площадей апартаментов в башне пустовали. Какова ситуация сейчас? И какие тенденции наблюдаются на рынке премиальных апартаментов в целом?

— На рынке премиальных апартаментов сформировались понятия апартаментов для бизнеса и для жизни. В этом плане «Сити» больше подходит для бизнеса и бизнесменов. В апартаментах вы не сможете жить с домашними питомцами, их тут даже выгуливать особо негде. «Сити» — это отличное жилье для топ-менеджеров компаний, которые здесь располагаются, многие рассматривают апартаменты и как коммерческую недвижимость и выкупают их под офисы.

У каждой башни тут своя политика — кто-то готов продавать апартаменты под офисы, создавая формат бизнес-общежития, в «Меркурий Тауэр» более серьезный фильтр: апартаментная и бизнес-часть башни у нас полностью автономны — мы заботимся о комфорте проживания наших резидентов, даже порой теряя в продажах. Сейчас у нас около четверти апартаментов свободны. При этом очень много запросов от бизнеса, но мы вынуждены отказывать. Например, есть такой запрос: «Хотим купить четыре-пять апартаментов, объединить их и сделать сирийский ресторан». Представьте, над вами или под вами будет ресторан, а это запахи, шум, люди... В других башнях это есть. То есть вы едете к себе домой, а в вашем лифте вместе с вами едут люди в ресторан. И хорошо, если они едут в первый ресторан за этот вечер. А если у них уже афтерпати? ..

Если вы живете в «Меркурии», вы не будете встречаться в лифте или в холле с работниками офиса либо с посетителями театра или ресторанов. Вы будете иметь возможность вести совершенно приватную жизнь. Никто вам не помешает хотя бы потому, что, несмотря на то что в башне есть и бизнес, и жилье, и места отдыха, они у нас не пересекаются.

В целом спрос на апартаменты как в «Сити», так и у нас в частности растет, поэтому уже в скором времени люди будут жалеть, что не успели купить апартаменты в «золотой башне».

— Из чего сегодня складываются доходы башни? Как они соотносятся с расходами?

— Доходы башни складываются, естественно, из арендных потоков, продажи торговых мест, оказания сервисных услуг арендаторам и жильцам, из доходов консьерж-службы, паркинга. У нас прекрасный медиафасад — самый высокий в Европе, есть event-пространство, о котором я уже упоминал. Медиафасад — хороший источник дохода. Из последних представленных брендов на нем были «Мазерати», «Аурус», «Фридом Финанс», «Борк», Райффайзенбанк… Я не буду называть суммы контрактов, но приведу такие данные: при максимальном использовании медиафасада в месяц мы получаем доход, равный доходу от сдачи в аренду офисной площади 4 тыс. кв. м.

А расходы башни складываются примерно из того же, что и расходы на содержание квартиры. Просто это большой дом, и суммы больше, чем у вас в квартире. И да, сегодня «Меркурий Тауэр» — это полностью доходная история.

— Ваша event-площадка получила несколько европейских премий. Сколько, вы рассчитываете, она будет приносить? Признание помогает?

— Премии и регалии — это в первую очередь имиджевая история, не влияющая напрямую на продажи. Но это отличный повод заинтересовать людей, чтобы они познакомились с площадкой поближе. Гости Mercury Space не только компании, но и персоналии, и поводы и у тех и у других самые разные. Скажем, для проведения свадебного торжества или юбилея наш статус важен. Для известных российских и международных брендов, планирующих, например, запуск нового продукта, — тоже. Для деловой конференции статус площадки может быть менее значимым, но в совокупности с другими характеристиками способствует выбору в нашу пользу при прочих равных.

Площадка, если ее в хорошем режиме использовать, способна приносить в четыре-пять раз больше по сравнению с простой сдачей в аренду в качестве офиса. Поэтому поддержка спектакля в нашем здании имеет еще одну цель — посмотреть реакцию рынка в плане запроса на еще одну площадку.

Как показала практика последнего полугодия, задача сдать в аренду площадь оказалась для нас, скажем так, банальной. И сейчас мы ее сами себе усложнили. Задумались о том, чтобы на оставшихся площадях организовать дополнительные event-пространства, а в отремонтированных офисах, возможно, создать коворкинг.

— Свой коворкинг?

— Да. Так как спланированное таким образом пространство приносит дохода больше, чем простая аренда офиса, мы приостановили переговоры со всеми коворкингами, которые к нам просятся, и задумались об организации своего собственного. У нас в башне разместились главные офисы таких компаний, как «Норникель», JTI, «Мегаполис», «Дикси», и ряда других крупных якорных арендаторов, вокруг них множество мелких компаний, которые не смогут себе арендовать здесь полноценный офис, а может быть, это им и не нужно. А несколько рабочих мест в коворкинге — отличный выход, чтобы быть близко к партнеру по бизнесу.

— Как вы считаете, «Москва-Сити» вписался в облик столицы? Вам нравится?

— Провокационный вопрос. Во всех крупных городах мира есть небоскребы. Конечно, «Москва-Сити» для Москвы в целом слегка эклектичное явление, и деловой центр не находится в гармонии с окружающей архитектурой, что тут греха таить. Допустим, небоскребы на Манхэттене, на мой взгляд, вписаны в окружающий ландшафт более гармонично. Но тем не менее проект «Москва-Сити» состоялся, он наполнен, он живет своей интенсивной жизнью, представляет собой сегодня большую семью. Менеджмент «Сити» постоянно работает над качеством жизни своих резидентов. Вы можете жить и работать в «Москва-Сити», не выходя из него. Здесь будет все, от кинотеатра до офиса по оказанию государственных услуг, медицинские учреждения, множество фитнес-центров. На самом деле это экономит очень много времени. Мы много вещей делаем бесплатно только для того, чтобы людям было здесь интересно и комфортно. И «Москва-Сити», конечно, притягивает людей. Они с удовольствием приезжают сюда на переговоры, встречи и просто провести время.