«Благоустройство общественного пространства делает метр дороже на 20–25%»
Материалы выпуска
Город для будущего Инновации Новостройки поймали равновесие Рынок Бренды для апартаментов Экспертиза «Задача сдать в аренду площадь оказалась для нас слишком банальной» Решения Выйти из берегов Решения «Благоустройство общественного пространства делает метр дороже на 20–25%» Рынок
Рынок
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
«Благоустройство общественного пространства делает метр дороже на 20–25%»
Почему жилье бизнес-класса сегодня не продается без эксклюзивного благоустройства целого района, РБК+ объяснил генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Москва» Иван Романов.
Фото: Пресс-служба

— Новостройки бизнес-класса сейчас принято делить на несколько сегментов, одним из которых являются жилые комплексы категории «Арт». Это маркетинговая уловка девелоперов?

— В последние годы мало возвести дом по индивидуальному проекту с подземным паркингом, огороженным двором, который располагается в престижном районе. Сейчас покупатель хочет иметь что-то, чего точно нет ни у кого другого. И это нормально: аудитория бизнес-класса ищет объект, который подчеркивает ее статус, нечто эксклюзивное.

Отвечая на ваш вопрос, скажу, что в случае с нашим жилым комплексом «ЗИЛарт» маркетинговой уловки точно нет. И дело не только в самом его названии. Эксклюзивная архитектура каждого дома, улицы, носящие имена выдающихся деятелей русского авангарда, театры, филиал «Эрмитажа» — что это, если не составляющие арт-класса? Столь индивидуальный подход к застройке — требование времени.

— Цель — купить жилье выше классом?

— Грань между классами постепенно нивелируется. К тому же материалы и подходы, которые раньше использовались только при строительстве элитного жилья, сейчас становятся нормой для бизнес-класса. Например, тот же натуральный камень или изысканные архитектурные решения фасада, технологии «умного» дома или сложные инженерные системы. Задача думающего на перспективу девелопера — в определенный момент добавить в проект что-то, чего нет у других.

— Часто такой опцией становятся благоустроенные общественные пространства. Но парки, скверы, масштабное озеленение давно предлагают, кажется, все застройщики?

— Действительно, еще четыре-пять лет назад даже девелоперы жилья экономкласса на московских окраинах в названия своих проектов повсеместно вставляли слово «парк». Это был выигрышный ход. Но дальше названия практически никто не идет. На днях видел рекламу проекта, где шла речь о «собственном придомовом парке площадью 500 кв. м». Пять соток — причем не на квартиру или таунхаус, а на многоквартирный дом!

Мы в ходе редевелопмента территории ЗИЛа изначально решили существенно поднять планку благоустройства. Было очевидно — «парковых» опций должно быть много. Пусть у кого-то есть собственный ландшафтный дизайн во внутреннем дворе — у нас будет настоящий парк площадью, сопоставимой с Царицыно или Коломенским. У кого-то есть выход к воде — мы обустроим целую набережную. Кто-то заманивает эксклюзивным архитектурным подходом — в нашем проекте весь район бывшего автозавода спроектирован 30 архитекторами и будет состоять из десятков эксклюзивных подходов.

— Арт-составляющая проекта переустройства территории ЗИЛа только в этом?

— Мы проанализировали опыт реализации ряда зарубежных масштабных проектов и пришли к выводу, что практически в каждом из них помимо парков для прогулок и досуга есть своя общественная составляющая — культурные объекты: музеи, театры, выставочные комплексы, концертные залы. Если посмотрим на квартал Confluence во французском Лионе, увидим там десятки уникальных сооружений, от офисов и коммерческих центров до жилых домов и мест отдыха, объектов культуры и искусства, которые вместе представляют собой чуть ли не идеальное место для жизни человека в мегаполисе. А в аргентинском Porto Madero вообще сделали из старого порта новый по простой концепции: это порт, в который пришли архитектура и искусство. Там девелоперы в гавань поставили огромные парусники, созданные рядом с портовыми доками как плавучие музеи и художественные галереи, которые посвящены местным художникам. Или возьмите пример норвежского Осло, где спроектировали намывную территорию, отодвинув дома от воды на два квартала вглубь, сформировав принципиально новую набережную и построив на ней красивое здание оперы.

— География проекта играет роль?

— Да, и едва ли не ключевую. Покупатель жилья высокого класса рассчитывает на хорошую транспортную доступность: до центра, своих офисов и популярных в городе мест отдыха. При этом наш клиент хочет жить в районе, который внешне отличается от типовой застройки каких-нибудь условных Новых Черемушек — не в обиду будет сказано.

— Насколько парк, набережная, культурные объекты и пешеходные маршруты делают дороже стоимость 1 кв. м жилья?

— Себестоимость вырастает примерно на 20–25%. Сейчас в Европе, да и у нас уже, потребитель жилья такого класса понимает: купить квартиру большой площади — это половина дела. Стараясь оптимизировать личное пространство, люди нуждаются в том, чтобы дополнением у них было благоустроенное общественное пространство поблизости. Для покупателей жилья такого уровня прошло время, когда можно жить где-то за МКАД, а чтобы отдохнуть с детьми или позаниматься спортом, надо проехать половину города.

— Покупатель жилья бизнес-класса помолодел?

— Если десять лет назад это был возрастной диапазон 40–50 лет, то теперь — 25–40 лет. Сейчас это люди, которые благодаря ипотеке приобретают жилье всей жизни, ставя себе изначально высокую планку. В итоге мы видим, что в таких проектах, как наш, формируется сообщество ровесников с одинаковыми интересами, уровнем достатка, сходными потребностями.

— Благоустройство общественных пространств можно отнести к нагрузке по линии социальной ответственности бизнеса?

— Это целиком наша инициатива. При этом у нас было много свободы, за нас ничего не придумывали — ни посадку домов, ни дробление территории на мелкие лоты. Перед конкурсом нам просто сказали: есть 65 га, из которых застроить вы можете 39,3 га. Все остальное следует отвести на социалку, дороги, парки.

В частности, мы просчитали автомобильную нагрузку на улицы района, учитывая подземные паркинги, в которые будут убраны автомобили. Расчеты показали, что каждую вторую улицу в нашем «ЗИЛарте» можно сделать пешеходной. И это прекрасно: ребенок сможет добраться из одного конца района в другой пешком, безопасно дойти до учебного центра. Люди получат возможность спокойно прогуливаться от набережной до парка, не уворачиваясь от машин. Бывшая главная заводская улица образует бульвар имени Братьев Весниных шириной 60 м, а это, между прочим, ширина Кутузовского проспекта. Мы подумали, что было бы здорово сделать бульвар полностью пешеходным. Городские власти ответили: «Вау! Отлично!»

— Московские власти хотят пересадить как можно больше горожан на общественный транспорт. При этом покупатели жилья бизнес-класса вряд ли представляют жизнь в мегаполисе без автомобиля в семье, а то и нескольких.

— На каждую квартиру у нас предусмотрено подземное парковочное место. И даже у самых взыскательных клиентов будет выбор — пользоваться личным авто или удобным общественным транспортом. Ведь рядом с районом помимо ТТК и удобных автобусных маршрутов есть две станции МЦК, не говоря о метро.

— Какова сегодня рыночная потребность в парковочных местах, если брать новостройки?

— Опросы покупателей и наши наблюдения за тем, как эксплуатируются такие паркинги, показывают: если еще 15 лет назад в бизнес-сегменте было полтора автомобиля на семью, то сейчас 1,3. В то время как в экономклассе часто пока недостижим показатель один автомобиль на две квартиры. Иными словами, одного машино-места на одну квартиру в бизнес-классе сегодня достаточно.

— В Москве больше полугода холодно. Кому будут нужны спроектированные вами вело- и беговые дорожки и прочие элементы модной урбанистики, когда лето пройдет?

— Все общественное пространство внутри района, где возводится «ЗИЛарт», востребовано уже сейчас. Сюда приезжают люди со всего города. Спортивные площадки, заложенные в проекте, можно использовать круглогодично. Те же прорезиненные беговые дорожки в пешеходных зонах зимой легко превращаются в лыжные маршруты длиной несколько километров. Парк площадью 10 га, равно как и набережная, наполняют новым содержанием свободное время жителей района. На других маршрутах мы задумали возвести всесезонные отапливаемые павильоны, с кафе, киосками и местами отдыха. Они тоже будут функционировать круглый год. Пункты проката инвентаря летом могут выдавать велосипеды и ролики, зимой — лыжи и коньки. В проекте — большой амфитеатр диаметром 150 м, который встроен в ландшафт набережной и позволяет проводить представления как на воде, так и перед ней. Все эти пространства не являются потерянными городскими территориями. Набережная, парк, шикарные виды на них из окон — это и есть тот эксклюзив, за который готовы платить покупатели бизнес-класса.