Реновация на пороге
Материалы выпуска
Регулятор подогревает рынок Рынок «На рынке московского жилья продолжится борьба за покупателя» Экспертиза Функциональность превыше всего Инструменты «Сегодня мы строим новый каркас столицы» Решения Реновация на пороге Решения «Реновация даст толчок для развития строительной индустрии в целом» Рынок 5 инструментов для покупки жилья Инструменты
Решения
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Реновация на пороге
Число москвичей, которые переезжают в новые квартиры по программе реновации, к 31 декабря 2018 года достигнет 10,5 тыс. Всего за несколько лет предполагается переселить около 1 млн жителей столицы.
Фото: Антон Денисов/РИА Новости

Официально под программу реновации подпадает 5,2 тыс. многоквартирных домов, относящихся к первому периоду индустриального домостроения. Большинство возведено с 1957 по 1968 год. Все эти здания будут демонтированы, а на их месте реализованы новые проекты, в том числе комплексного освоения территорий. Москвичей, которые проживают в домах под снос, город переселит в новое жилье: на первых порах — в квартиры в уже реализуемых проектах, которые столичные власти покупают у застройщиков, а затем — в дома, специально построенные в рамках программы. Под новое строительство городом выделяются стартовые площадки.

На середину декабря 2018 года, как сообщает официальный портал Стройкомплекса Москвы, таких было 295 с градостроительным потенциалом 4,5 млн кв. м. Список площадок будет пополняться. Общая площадь жилья, подлежащего реновации в столице, составляет около 16 млн кв. м. Это 350 тыс. квартир для проживания около 1 млн человек.

База данных

Волна реновации, запущенная командой Сергея Собянина (напомним, что снос пятиэтажек начался еще при мэре Юрии Лужкове), постепенно набирает обороты. «Уже есть очень неплохие результаты. Жители 800 квартир на сегодня справили новоселье. До конца текущего года переселенцам из 45 пятиэтажек будут переданы квартиры в 30 домах, строительство которых было начато еще до принятия программы реновации, но город и частные инвесторы договорились об их включении в программу. Кроме того, сейчас на этапе стройки находится 51 проект, инициированный уже в рамках программы реновации», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

До конца этого года казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»), которое выступает по программе реновации застройщиком от лица города, планирует выход еще на 16 новых объектов, сообщают городские власти.

По данным департамента градостроительной политики города Москвы, до 31 декабря 2018 года в новые квартиры в рамках соответствующей программы переедут около 10,5 тыс. жителей столицы. На сегодня переселение идет в шести округах столицы: ВАО, СВАО, ЗАО, ЮЗАО, ЮАО, САО. В ближайшее время реновация начнется в ЮВАО.

Первый дом в рамках программы реновации — на улице Константина Федина в Восточном округе Москвы — был снесен месяц назад. Новые квартиры его жильцы получили в новостройке на 5-й Парковой улице — всего в 200 м от своего старого жилья. Московские власти обещают, что всем участникам программы реновации новые квартиры будут предоставляться исключительно в своем районе (для жителей ТиНАО и Зеленограда, правда, нормы расширены до границ округа).

В отношении жилплощади, которую получат переселенцы в рамках программы реновации, власти также декларируют принцип равнозначности. «Квартиры предоставляются с тем же количеством комнат. Во многих случаях они даже больше по площади за счет общих зон. Дома построены с учетом современных градостроительных требований, с развитой инфраструктурой, с учетом интересов для маломобильных групп населения. Кроме того, у граждан есть возможность с доплатой улучшить свои жилищные условия либо просто получить денежную компенсацию», — рассказывает эксперт Института налогового менеджмента и экономики недвижимости (ИНМиЭН) НИУ ВШЭ Наталья Круглова.

В 2019 году город планирует достроить и передать под переселение по программе реновации 20 новых домов общей жилой площадью порядка 300 тыс. кв. м, таковы данные заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина. «Строительство ведется за счет городского бюджета в рамках адресной инвестиционной программы», — говорит он.

Всего же, отмечают городские власти, в 2019 году строительные работы начнутся более чем на 70 новых площадках.

Спрос и предложение

Столь масштабный проект не мог не отразиться на столичном рынке недвижимости. По данным исследования компании ЦИАН, с зимы 2017 года по настоящее время цены предложения на квадратные метры в домах, попавших в списки на реновацию, выросли на 20%. При том что квартиры в сопоставимых по потребительским характеристикам зданиях, не запланированных под снос, подорожали за тот же период всего на 6%.

Объем предложения в домах под реновацию сократился более чем в четыре раза. Зимой 2017 года ежемесячно в продажу выводилось около 1,8 тыс. лотов, осенью 2018 года — всего около 400, говорится в материалах ЦИАН. В некоторых округах Москвы квартир в пятиэтажках из «реновационного» списка в реализации почти не осталось. Более чем на 80% сократилось предложение в ВАО, ЗАО и САО. В Солнцево, Алтуфьевском и Дмитровском районах за последний месяц в продажу вышло лишь по одной квартире в пятиэтажке под снос.

Мария Литинецкая не исключает, что квартиры под снос в ряде случаев покупаются в инвестиционных целях. «Можно предположить, что полученное в рамках программы новое жилье будет затем выставлено на продажу. То есть рынок вторичного жилья пополнится дополнительным ликвидным предложением», — считает эксперт.

Кто в убытке

У москвичей программа реновации вызывает неоднозначную реакцию. Наталья Круглова уверена, что в целом реновация имеет больше положительный эффект, что показывает потребительское «голосование рублем». «Несмотря на жалобы, связанные с программой, по такому индикатору, как рост цен на квартиры под снос, можно судить, что большинство граждан оценили привлекательность проекта. То есть они готовы платить премию за возможность переселиться из старой пятиэтажки в новый дом», — говорит она.

В конце ноября громкая история случилась в Кунцево, где жители района протестовали против проекта реконструкции двух кварталов и сноса расположенных на их территории 37 домов (проект реализуется ГК «ПИК»). «Людей можно понять. Там сложился уникальный район низкоэтажной застройки, который можно сравнить даже с Хамовниками с их камерной, зеленой средой, напоминающей Западный Берлин», — объясняет Наталья Круглова.

По словам Марии Литинецкой, к актуальным проблемам можно отнести недостаточный уровень качества тех домов, которые город покупает для переселенцев у застройщиков на первом этапе. «Нарекания к качеству, конечно, встречаются. К примеру, были жалобы по новостройке «На Академической», которую начинала возводить еще СУ-155», — продолжает эксперт.

Актуальна и так называемая проблема меньшинства. Часть жильцов из сносимых домов по тем или иным причинам переезжать не хотят. Кто-то из-за привязки именно к конкретному месту, другие из-за нежелания переселяться в высотный «муравейник» и пр. «Я знаю случай, когда в очень удачно расположенном старом доме собственником был сделан чрезвычайно дорогой ремонт. А сейчас ему придется переезжать, потому что так решили большинство его соседей по дому», — описывает ситуацию Наталья Круглова. При этом, по ее словам, проблема не имеет позитивного решения: если большинство голосуют за переселение, меньшинство вынуждены смириться с неизбежными потерями.