В московских офисных особняках, как правило, предлагаются две формы реализации площадей. На апрель 2016 года в 230 объектах (41,8% от общего объема предложения), общая полезная площадь которых составляет 260 тыс. кв. м (57,7%), есть возможность как аренды, так и приобретения офисов в отдельности или особняка целиком в собственность. Аренда, в свою очередь, предлагается во всех объектах.
В структуре предложения офисных особняков преобладают объекты класса В (66,4% от объема арендопригодной площади). Далее следуют особняки класса В+ (25,6%). На класс А приходятся оставшиеся 8%.
Офисные особняки в наибольшей степени представлены в границах Басманного топонимического района — 77 тыс. кв. м полезной площади, или 17,4% от общего объема предложения. При этом доля данной локации велика во всех сегментах офисных особняков (класс А — 16,7%, класс В+ — 21,9%, класс В — 15,8%).
В структуре предложения также достаточно часто встречаются офисные объекты в рамках районов Замоскворечье (61,5 тыс. кв. м, или 13,9%) и Хамовники (57,7 тыс. кв. м, или 13,1%). Высокая представленность особняков в локациях Басманный, Замоскворечье и Хамовники объясняется, в первую очередь, большой площадью данных районов, попадающей в пределы Садового кольца.
В минимальной степени во всех сегментах рынка представлены особняки Красносельского района. Их доля не превышает 3% (класс А — 1,9%, класс В+ — 2,7%, класс В — 2,0%). Среди топонимических зон, попадающих в границы Садового кольца, площадь Красносельского района наименьшая.
Офисные особняки высокой категории (класс А) в большей степени сконцентрированы в районах Якиманка (18,5% от текущего объема офисных особняков), Басманный (16,7%) и Хамовники (16,7%).
Наименее качественные объекты из представленных на рынке сегментов (класс В) тяготеют к границам Садового кольца. Офисные особняки данного сегмента превалируют на территории Замоскворечья (16,4%), Басманного (15,8%) и Тверского (13,8%) районов.
Существенная часть представленных на рынке объектов имеют цены, превышающие средневзвешенное значение в несколько раз. Как правило, это наиболее ликвидные предложения, характеризующиеся премиальным местоположением, высокими качественными характеристиками, наличием богатой истории, но современного оснащения, которые оцениваются в 1,5–2,0 млн. руб. за 1 кв. м, а в некоторых случаях выше 3,0 млн. руб.
Инвестиционная привлекательность рынка офисных особняков г. Москвы оценивается специалистами как высокая и в перспективе будет расти.
«Объем таких коммерческих объектов в столице является небольшим, на протяжении последних лет он оставался практически неизменным. На фоне стабильного спроса определяется и ежегодно обостряется дефицит предложения. Ограниченное количество офисных особняков также формирует высокие цены продажи. Таким образом, они являются эксклюзивным и премиальным типом столичной офисной недвижимости», — отмечают эксперты компании MACON Realty Group.
Текущий объем предложения офисных особняков приближен к 0,5 млн. кв. м, что оценивается экспертами как очень низкое значение. Для сравнения: площадь офисов в качественных бизнес-центрах, расположенных в Центральной деловой зоне, является более чем в 10 раз большей (превышает 5,5 млн. кв. м) и возрастает с каждым годом.
Предложение офисных особняков в ЦАО г. Москвы на протяжении последних лет остается фактически неизменным. Появление новых объектов носит единичный характер и в основном является результатом редевелопмента старых зданий. Строительство офисных особняков «с нуля» происходит крайне редко, так как девелоперы традиционно стараются максимизировать выход полезных площадей в своих проектах, в связи с чем отдают предпочтение возведению классических многоэтажных бизнес-центров.
Фактором ограничителем предложения в сегменте офисных особняков также является их приобретение не только для использования в административном назначении, но и в качестве жилых резиденций.
«Такие сделки — явление не частое, но все-таки имеют место. В перспективе в данном отношении кардинальных изменений не произойдет — офисные особняки Москвы останутся дефицитным предложением, представляющим высокий интерес для размещения представительских офисов и даже резиденций, подчеркивающих статус их владельцев», — комментируют в MACON Realty Group.
Данный сегмент офисной недвижимости в меньшей степени подвержен макроэкономическим факторам — даже в пики кризисных периодов (2009 и 2015 годы) глубина падения спроса на офисные особняки в г. Москве была меньшей, чем на классические БЦ.
При этом по итогам 2015 года активность спроса в офисных особняках пошла на спад — как и в остальных сегментах коммерческой недвижимости. При этом снижение спроса не было глубоким благодаря дефицитности подобных предложений, а также постоянному наличию компаний, заинтересованных в приобретении «статусного» объекта.
Практически все особняки, предлагающиеся для аренды и продажи, сосредоточены в историческом центре столицы, основная их масса является памятниками истории и культуры.
«Если говорить об интересе к офисным особнякам в целом, то он является высоким и достаточно стабильным. Вне зависимости от качественных и стоимостных характеристик каждый особняк в конечном итоге находит своего арендатора или покупателя», — подчеркивают MACON Realty.
Рынок офисных особняков Москвы: прогноз стабильный
По оценкам компании MACON Realty Group, на апрель 2016 году в экспозиции в пределах Садового кольца находятся около 550 офисных особняков. Совокупный объем площади (GBA) составляет около 610 тыс. кв. м, объем полезной площади (GLA) — 450 тыс. кв.м.
В московских офисных особняках, как правило, предлагаются две формы реализации площадей. На апрель 2016года в 230 объектах (41,8% от общего объема предложения), общая полезная площадь которых составляет 260 тыс. кв. м (57,7%), есть возможность как аренды, так и приобретения офисов в отдельности или особняка целиком в собственность. Аренда, в свою очередь, предлагается во всех объектах.
В структуре предложения офисных особняков преобладают объекты класса В (66,4% от объема арендопригодной площади). Далее следуют особняки класса В+ (25,6%). На класс А приходятся оставшиеся 8%.
Офисные особняки в наибольшей степени представлены в границах Басманного топонимического района — 77 тыс. кв. м полезной площади, или 17,4% от общего объема предложения. При этом доля данной локации велика во всех сегментах офисных особняков (класс А — 16,7%, класс В+ — 21,9%, класс В — 15,8%).
В структуре предложения также достаточно часто встречаются офисные объекты в рамках районов Замоскворечье (61,5 тыс. кв. м, или 13,9%) и Хамовники (57,7 тыс. кв. м, или 13,1%). Высокая представленность особняков в локациях Басманный, Замоскворечье и Хамовники объясняется, в первую очередь, большой площадью данных районов, попадающей в пределы Садового кольца.
В минимальной степени во всех сегментах рынка представлены особняки Красносельского района. Их доля не превышает 3% (класс А — 1,9%, класс В+ — 2,7%, класс В — 2,0%). Среди топонимических зон, попадающих в границы Садового кольца, площадь Красносельского района наименьшая.
Офисные особняки высокой категории (класс А) в большей степени сконцентрированы в районах Якиманка (18,5% от текущего объема офисных особняков), Басманный (16,7%) и Хамовники (16,7%).
Наименее качественные объекты из представленных на рынке сегментов (класс В) тяготеют к границам Садового кольца. Офисные особняки данного сегмента превалируют на территории Замоскворечья (16,4%), Басманного (15,8%) и Тверского (13,8%) районов.
Существенная часть представленных на рынке объектов имеют цены, превышающие средневзвешенное значение в несколько раз. Как правило, это наиболее ликвидные предложения, характеризующиеся премиальным местоположением, высокими качественными характеристиками, наличием богатой истории, но современного оснащения, которые оцениваются в 1,5–2,0 млн. руб. за 1 кв. м, а в некоторых случаях выше 3,0 млн. руб.
Инвестиционная привлекательность рынка офисных особняков г. Москва оценивается специалистами как высокая и в перспективе будет расти.
«Объем таких коммерческих объектов в столице является небольшим, на протяжении последних лет он оставался практически неизменным. На фоне стабильного спроса определяется и ежегодно обостряется дефицит предложения. Ограниченное количество офисных особняков также формирует высокие цены продажи. Таким образом, они являются эксклюзивным и премиальным типом столичной офисной недвижимости», — отмечают эксперты компании MACON Realty Group.
Текущий объем предложения офисных особняков приближен к 0,5 млн. кв. м, что оценивается экспертами как очень низкое значение. Для сравнения: площадь офисов в качественных бизнес-центрах, расположенных в Центральной деловой зоне, является более чем в 10 раз большей (превышает 5,5 млн. кв. м) и возрастает с каждым годом.
Предложение офисных особняков в ЦАО г. Москвы на протяжении последних лет остается фактически неизменным. Появление новых объектов носит единичный характер и в основном является результатом редевелопмента старых зданий. Строительство офисных особняков «с нуля» происходит крайне редко, так как девелоперы традиционно стараются максимизировать выход полезных площадей в своих проектах, в связи с чем отдают предпочтение возведению классических многоэтажных бизнес-центров.
Фактором ограничителем предложения в сегменте офисных особняков также является их приобретение не только для использования в административном назначении, но и в качестве жилых резиденций.
«Такие сделки — явление не частое, но все-таки имеют место. В перспективе в данном отношении кардинальных изменений не произойдет — офисные особняки Москвы останутся дефицитным предложением, представляющим высокий интерес для размещения представительских офисов и даже резиденций, подчеркивающих статус их владельцев», — комментируют в MACON Realty Group.
Данный сегмент офисной недвижимости в меньшей степени подвержен макроэкономическим факторам — даже в пики кризисных периодов (2009 и 2015 годы) глубина падения спроса на офисные особняки в г. Москве была меньшей, чем на классические БЦ.
При этом по итогам 2015 года активность спроса в офисных особняках пошла на спад — как и в остальных сегментах коммерческой недвижимости. При этом снижение спроса не было глубоким благодаря дефицитности подобных предложений, а также постоянному наличию компаний, заинтересованных в приобретении «статусного» объекта.
Практически все особняки, предлагающиеся для аренды и продажи, сосредоточены в историческом центре столицы, основная их масса является памятниками истории и культуры.
«Если говорить об интересе к офисным особнякам в целом, то он является высоким и достаточно стабильным. Вне зависимости от качественных и стоимостных характеристик каждый особняк в конечном итоге находит своего арендатора или покупателя», — подчеркивают в MACON Realty.