С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», которые приведут к постепенному переходу от долевого к проектному финансированию строительства с привлечением банковских кредитов.
Два формата работы
— Какие основные изменения привнес обновленный 214-ФЗ в жизнь девелоперов?
— Изменений довольно много. Их смысл в том, чтобы защитить интересы дольщиков и повысить прозрачность рынка недвижимости в целом. Новые изменения в закон вводят дополнительные требования к застройщику и его деятельности. В частности, для контроля целевого использования средств дольщиков — покупателей квартир, теперь будут привлечены банки: застройщики переведут свои расчеты в ряд уполномоченных банков. Всего таких банков 55, и Сбербанк, конечно, в их числе.
— Когда застройщики должны открыть спецсчета?
— На открытие спецсчета у застройщиков есть время до 1 сентября 2018 года. Однако, не дожидаясь этой даты, многие компании уже открыли спецсчета.
— Что изменит появление спецсчетов в отношениях «банк—застройщик»?
— В целом их появление означает, что банк будет контролировать расходы девелоперов по спецсчетам. Важный момент — всех застройщиков можно разделить на две группы: те, кто получили разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, и те, кто еще будут получать разрешение. Первой группе клиентов также необходимо открывать спецсчет, но им банк предлагает упрощенный контроль, который выражается в запрете расходов, не связанных с проектом: например, покупка акций, выдача новых займов.
Во второй группе клиентов помимо соответствия платежей по целевому характеру банк будет смотреть на такие показатели, как доля авансов генподрядчику и доля затрат на операционную деятельность в бюджете проекта, который обозначен в проектной декларации. При этом график выполнения работ не контролируется.
— Будут ли сотрудники банка выезжать на стройку?
— Нет, это документарный контроль, который не предполагает выезд сотрудников банка на объекты.
— Как открыть спецсчет?
— Мы запустили услугу открытия спецсчета с 1 июля 2018 года — с того момента, как поправки вступили в силу. Открыть спецсчет очень просто, не сложнее чем обычный расчетный счет. Если застройщик — действующий клиент Сбербанка, ему достаточно позвонить своему менеджеру, который организует дистанционное открытие счета. Если компания не является клиентом Сбербанка, то необходимо зарезервировать спецсчет на сайте банка, а затем один раз подойти в дополнительный офис Сбербанка и там заключить договор.
— Сколько стоит открытие и ведение спецсчета?
— Тарифы, можно сказать, символические, учитывая тот объем работ, который требуется для проведения платежей застройщика. При этом банк создал всю необходимую инфраструктуру — и в сфере персонала, и в части ИТ-платформы, чтобы переход на новый «формат» был максимально комфортным.
Лайфхаки для застройщиков
— Насколько мне известно, Сбербанк проводит серию отраслевых семинаров по всей России, посвященных изменениям закона 214-ФЗ. Насколько они востребованы застройщиками?
— Очень востребованы: мы помогаем застройщикам разобраться в нововведениях, рассказываем о том, как адаптироваться к новым условиям и сохранить бесперебойную операционную деятельность. И самое главное — объясняем, как развивать свою инвестиционную программу, используя новые финансовые инструменты банка, в том числе кредитование под покрытие средствами на счетах эскроу.
Имеющийся информационный вакуум мы заполняем личными встречами с клиентами, а затем, собрав типовые вопросы, делаем своего рода лайфхаки для них. Сейчас у нас уже накопилось около 200 вопросов, на которые мы даем ответы нашим клиентам.
— Какие вопросы строительные компании задают чаще всего?
— Например, застройщикам интересно, можно ли зарезервировать спецсчет, но пока не подвергаться дополнительному контролю со стороны банка. Также спрашивают, нужно ли в этом случае закрывать прежний счет. Зарезервировать счет, но фактически начать на нем работу с сентября, безусловно, можно. Что касается возможности ведения прежнего расчетного счета, то мы не инициируем закрытие старых счетов.
— Можно ли сказать, что для добросовестных, устойчивых компаний изменения в 214-ФЗ не сильно изменят правила игры?
— Для опытных и добросовестных застройщиков переход на работу через спецсчета будет практически таким же незаметным, как переход с одного счета на другой. Проблемы могут возникнуть у тех компаний, которые ведут финансирование своих проектов «котловым» способом. Но в любом случае наши специалисты готовы помогать всем клиентам, чтобы обеспечить наиболее плавный и беспроблемный переход к работе по новым правилам.
Преимущества и привилегии
— Каковы особенности обслуживания клиентов-застройщиков Сбербанка?
— Клиенты Сбербанка — это более половины застройщиков и большинство подрядчиков, что позволяет оперативно выстраивать всю цепочку расчетов в одном уполномоченном банке. В Сбербанке все участники этой цепочки (застройщик — генподрядчик — техзаказчик) уже имеют открытые счета, и переход на банковское обслуживание будет для них быстрым и потребует минимум усилий. Как известно, одно из требований обновленного 214-ФЗ — это обеспечение подобной связки в одной кредитной организации.
Кроме того, понимая все опасения и трудности, с которыми могут встретиться застройщики при выполнении новых требований 214-ФЗ, мы присваиваем всем клиентам, которые подключают банковское сопровождение специализированных счетов застройщика в Сбербанке, статус приоритетных клиентов. Это значит, что они могут воспользоваться специальной выделенной линией службы поддержки приоритетных клиентов банка. При этом мы не делаем разницы в обслуживании клиентов из Москвы и регионов, приоритетная поддержка будет идентичной для всех.
— Расскажите о технических возможностях обслуживания спецсчетов в Сбербанке.
— Владельцам специального счета будет доступен автоматизированный контроль расходов по счету через личный кабинет застройщика. Это позволяет оперативно осуществлять банковское сопровождение — удаленно, с пошаговым отражением статусов, возможностью электронного запроса и досылки документов, автоматической проверки лимитов и подсказок для клиентов.
Проще говоря, в личном кабинете реализован функционал открытия договоров с подрядчиком и поставщиком: клиент-застройщик видит все движения по договору, может взаимодействовать с сотрудниками банка по проведению платежей, мониторит все операции.
— Как спецсчета, открытые застройщиками в Сбербанке, помогут клиентам использовать в дальнейшем эскроу-счета?
— Эскроу — это следующий этап развития отрасли. Использование эскроу-счетов будет означать, что застройщик не сможет пользоваться средствами дольщиков, будет строить объект на свои или кредитные средства. Поскольку в скором времени все застройщики перейдут к проектному финансированию с использованием счетов эскроу, банковское сопровождение для новых клиентов послужит фундаментом для установления партнерских взаимоотношений со Сбербанком при финансировании дальнейших проектов. Мы как активный игрок отрасли сегодня готовы поддержать все качественные проекты на рынке недвижимости.
Как сообщили в Минстрое России,
федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» содержит положения, направленные прежде всего на усиление защиты прав участников долевого строительства посредством введения механизма счетов эскроу, а также на создание необходимых правовых условий для обеспечения полноценного банковского сопровождения деятельности застройщика и контроля за целевым расходованием средств участников долевого строительства.
Усиливаются требования непосредственно к самому застройщику — компания должна иметь опыт не менее трех лет, иметь в портфеле не менее 10 тыс. кв. м построенного жилья и 10% собственных или 40% кредитных средств, соответствовать нормативам финансовой устойчивости и др.
Важным решением стал уход от «котлового» метода привлечения денежных средств граждан на строительство объекта. Это позволит обеспечить гарантию от их нецелевого расходования. Для застройщиков, уже реализующих начатые проекты, законом установлены обязательства открыть расчетный счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Также законом вводится банковское сопровождение застройщика. Этот механизм подразумевает прямой запрет банка на осуществление ряда операций по расчетному счету застройщика, в том числе банк вправе отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств.
Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №1481 от 11.08.2015.