В процессе выработки стратегии важную роль играет каждый сотрудник
– Когда началась реорганизация холдинга «Орелстрой» – компании, которая является ведущим застройщиком Орловского региона. Зачем понадобилось осуществлять это преобразование? Назовите ключевые причины.
– Реорганизация началась в 2016 году. В ее необходимости ни у кого не было сомнений. Что касается причин, то для всех, кто был знаком с деятельностью компании «Орелстрой» в тот момент, они были очевидны. Ведущий холдинг региона, переживший вместе с СССР и Россией смену нескольких политических и экономических эпох, не соответствовал текущим запросам рынка. Очень плохой признак, провоцирующий угасание, а не развитие. При этом «Орелстрой» – это не просто строительная компания, а отлаженная система, работавшая с превосходными результатами многие десятилетия. В ее мощности и возможностях не было сомнений. В сложившейся ситуации приняли решение, использовать успешные практики современного корпоративного управления. Создавать свое, а не «догонять», пытаясь копировать конкурентов.
При разработке поэтапного плана реорганизации мы постарались учесть опыт других компаний, рассматривали традиционные мировые и российские методики. Многое из того, что в итоге использовали, – наши собственные разработки в корпоративном управлении. Сейчас мы идем «вместе со всем миром», но учитываем особенности российского и, в частности, черноземного рынка.
– Благодаря какой стратегии компании удалось избавиться от долговых обязательств, добиться системного контроля и полной управляемости?
– На первом этапе реорганизации произошла централизация финансового, юридического, кадрового и нескольких других функциональных направлений холдинга. Решение об объединении принято с целью получения полного представления о деятельности компании, прозрачности движения финансовых потоков. Мы ответили на простой вопрос, сколько у нас денег, оценили количество ресурсов, которыми обладаем. Централизация помогла понять, что наши возможности в пределах Орловской области могут быть использованы менее чем наполовину из-за достаточно ограниченного спроса на жилую и коммерческую недвижимость.
Также для нас важно было изменить ментальность людей, чтобы не замыкать организацию на одном человеке – руководителе, научить людей «внизу» принимать решения и отвечать за них. В итоге появился пласт линейных и тактических менеджеров, готовых к принятию решений и ответственности. Умение брать на себя ответственность и справляться с ней – это краеугольный камень проактивного человека, способного успешно менять мир вокруг себя, не замыкаясь на сиюминутном заработке денег.
Надо понимать, что объединение – это временное явление. Наши системные действия направлены на то, чтобы впоследствии большинство зависимых обществ стали самостоятельными частями единой системы. Через определенное время мы планируем начать возвращать полномочия «дочкам» ПАО. Стремимся к тому, чтобы в каждом ДЗО была самодостаточная команда, способная решать нетривиальные задачи.
– Какой должна быть компания, чтобы ее эффективность была максимальной?
– Компания эффективна, если она является простой в бизнес-процессах, понятной для сотрудников, контрагентов и потребителей и, конечно, продуктивной.
– Как с происходящими преобразованиями связано создание новой организации – ООО «Объединенная домостроительная корпорация» («ОДСК»)? Что она собой представляет?
– В этом названии, хотя оно и может показаться протокольным, каждое слово имеет большое значение. «Объединенная» говорит о том, что мы планируем присутствие в нескольких регионах под единым руководством. «Домостроительная» отсылает к пониманию того, что мы сфокусированы на жилищном домостроении массового сегмента. Самое важное слово в названии – «корпорация». С помощью него мы показываем, что являемся не компанией-застройщиком, не девелопером. Мы именно корпорация: сами можем генерировать идеи. Главная ценность для нас – не наши площадки, даже не бренд. Это система ценностей и технологий, люди, которые их продуцируют и являются их носителями. В корпорации, в процессе выработки стратегии, важную роль играет каждый сотрудник.
Вначале наша реорганизация – это идеи двух-трех человек. Но каждый, приходя в команду, подключаясь к процессу, привносил что-то новое. Мы система, которая старается самосовершенствоваться в зависимости от того, что требует рынок и обстоятельства.
В 2016 году доля ПАО «Орелстрой» на региональном рынке составила около 50–55%, в 2017-м – примерно 70%, на текущий период 2018 года – около 80%.
Вся наша недвижимость в 2017 году реализована без убытка для холдинга
– Насколько серьезными для ПАО «Орелстрой» оказались последствия кризиса перепроизводства 2014 года?
– Как и все застройщики, мы столкнулись с достаточно большим количеством квартир на балансе, которые не удалось реализовать в запланированные сроки. Все это произошло и по причине отсутствия на тот момент полноценного, использующего современные методы работы с покупателями отдела продаж. Благодаря появлению в компании именно такого функционального и эффективного ресурса в 2017 году удалось оперативно справиться с возникшей проблемой. В прошлом году в эксплуатацию сдано около 75 000 кв. м жилой площади, а продано 95 000. При этом ни одна квартира не была реализована ниже себестоимости, как, к сожалению, случается в подобных ситуациях или в преддверии их. Тенденция продажи квартир по ценам ниже себестоимости или фактически без прибыли, как правило, указывает на бедственное положение застройщика или его готовность «продать, сколько успел» и переехать за границу. Вся наша недвижимость в 2017 году была реализована по реальным рыночным ценам без убытка для холдинга. В этом году мы выросли не только по объему построенной площади – по плану будет сдано 113 000 кв. м, но и по объему продаж.
– Если рассматривать сферу строительства в целом, какие регионы России больше всего пострадали от кризиса 2014 года?
– В эпицентре проблемы оказались люди, пострадавшие от действий недобросовестных застройщиков, а не точки на карте, где упал объем строительства. Регионы с наибольшим количеством недостроев известны. Среди них, к сожалению, оказалась и Липецкая область, которой мы начали помогать в этом году в плане завершения строительства двух крупных микрорайонов Липецка. Это долгосрочные вложения, с которыми могут справиться не все компании. Они предполагают также серьезные финансовые вливания, кропотливую и трудоемкую работу. Но мы понимаем, что «Орелстрой» исторически ответственно относился к социальному аспекту, и считаем этот вариант развития бизнеса одним из путей для нашей компании в настоящем и будущем.
С ноября текущего года с юридической точки зрения мы стали для липчан «своими», в соответствии с договоренностью с врио главы региона Игорем Артамоновым, зарегистрировав на территории Липецкой области строительную компанию ООО «ОДСК-Липецк». Функции застройщика постепенно перейдут к этой компании.
Если говорить о реальной статистике, очевидно, что она не до конца объективна, потому что дольщиков в отдельных регионах по-прежнему стараются скрывать по понятным причинам. Ситуация постоянно меняется, регулярно появляются новые официально признанные проблемными объекты.
Мы приходим на позицию игрока, определяющего рынок
– Вы упомянули о достройке проблемных домов в Липецке. Компания «Орелстрой» может оказывать помощь по застройке и достройке как жилых, так и коммерческих объектов на территории России и стран СНГ. Как удалось реализовать подобный функционал в условиях непростой экономической ситуации в стране?
– Учитывая уровень турбулентности на рынке строительства и недвижимости, мы можем пользоваться различными возможностями на рынке, рассматривать проекты любой сложности. Идея выхода на межрегиональный рынок выкристаллизовывалась постепенно. Вначале, проанализировав финансовое положение ПАО «Орелстрой», увидели недозагрузку заводов. Изучив местный рынок, поняли, что больше он потребить не может. Логичный шаг – искать другой рынок. Стали общаться с контрагентами, коллегами по цеху из других регионов. Пришло понимание, что мы уже в чем-то лучше. У нас есть то, чего нет у них. Мы сможем обеспечить лучшие условия для покупателя.
– Региональная экспансия – способ получения реальной прибыли или укрупнение позиций компании «Орелстрой» в других областях?
– Ни то, ни другое. Это способ привнести на рынок новое и лучшее, решить проблемы населения. Компания не может, не должна существовать в вакууме, не понимая своей социальной значимости. «Орелстрой» гордится тем, что ни разу не были нарушены обязательства. Уверены, этот опыт сейчас как никогда необходим в масштабах России. В истории такой пример есть – легендарная «Орловская непрерывка», за которую «Орелстрой» получил государственную награду высшего уровня. («За высокие производственные показатели, внедрение системы непрерывного планирования и поточного строительства – за ритмичный ввод объектов с высоким качеством» Орловское управление строительства (с 1992 года – ПАО «Орелстрой») награждено орденом «Знак Почета». – Прим. редактора.) Мы готовы привнести наши разработки и технологии в другие регионы путем решения реальных проблем.
Успешный бизнес либо удовлетворяет потребность, либо решает проблему. Мы способны одновременно эффективно решать обе задачи. ПАО «Орелстрой» – это система, не скованная границами. Ментально давно вышли за пределы Орловской области, хотя фактически делаем это сейчас. Нам важно показать, что мы хотим не просто заработать деньги. Наша самоцель – утвердить новую систему ценностей, новую модель строительства. Приходим только на позицию маркетмейкера – того игрока, который определяет рынок, задает новые стандарты и новые веяния.
В рамках любого закона можно научиться работать
– Изменилось ли Ваше отношение к закону 214-ФЗ в связи со вступившими в силу изменениями. Насколько сложно стало работать с 1 июля текущего года?
– Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости – важная веха на пути построения цивилизованного рынка строительства жилья. Он переформатировался ради защиты дольщиков. И государство, прекрасно понимая, что в процессе введения изменений у некоторых уже заключивших договор долевого участия покупателей жилья появятся проблемы, принимает меры для их поддержки. Например, предоставляя компаниям компенсационные участки в городах в обмен на инвестирование и достройку брошенных недобросовестными или просто недееспособными застройщиками домов. Это предложение является доступной опцией только для застройщиков с устойчивым финансовым положением и надежной репутацией в качестве определенной гарантии исполнения обязательств перед пострадавшими дольщиками.
Что касается моего личного отношения к закону, оно изменилось только в лучшую сторону. В рамках любого закона можно научиться работать. Вообще, являюсь сторонником жесткого госрегулирования, когда речь идет о товарах и услугах широкого потребления, к ним относится массовое жилье. Речь идет о людях, преимущественно несведущих в сложных перипетиях законодательства. Государство должно их максимально защищать. Люди ни в коем случае не должны страдать от того, что есть умники, которые хотят заработать на их базовой потребности, иметь собственную квартиру. Эту проблему новое законодательство и призвано решить. Любая реформа требует времени и дополнительных усилий, но перспективное мышление – одно из необходимых условий развития, как бизнеса, так и государства.